2007烟台投资论坛—股市vs楼市

主持人： 各位领导，各位来宾，很高兴今天能来到烟台参加阳光100和烟台晚报一起主办的“2007年烟台投资论坛”

我是新浪房地产频道的主编杨熙，很高兴受主办方邀请，作为主持人，首先我先向大家介绍一下今天参加2007烟台投资论坛的几位嘉宾。

他们是SOHO中国董事长潘石屹先生；阳光100置业集团总裁易小迪易总；著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮老师；北师大金融中心主任、教授钟伟老师。

今天很高兴来到烟台这个美丽的地方，走到今天的会场，我感觉和在北京做的很多论坛不一样，虽然北京是媒体的中心、会议的中心，但是明显感觉今天会议现场气氛特别热烈，很少看到会场有如此多的人山人海的听众，不知道今天是奔着潘石屹、易小迪两位大腕儿来的，还是奔着水皮老师和钟伟老师这两位财经专家来的，还是直接奔着房子和股票——这两个最能牵动所有中国人投资神经的字眼而来。

接下来我们正式进入今天的论坛，其实在去年年初的时候，在北京房地产界一个会议上，有一个搞经济的学者跟我讲过一句话，说在未来两到三年的时间，应该是整个中国人一生中最好的投资时机，那你应该在这个时候把你身边所有的现金，除了必须所需要的现金之外，尽量把现金变成资产，一方面把它变为不动产可以投资楼市，另一方面可以投到股市上去，这是他曾经给我的建议。

但是说实话对我而言，我当时听的很不以为然，从2007年初，从市场大势来看我觉得自己行动非常迟缓。我们知道中国A股， 07年翻了三到四倍。而房地产在一线城市，包括烟台这样的城市，资产增值也会有大幅度的增值。

今天第一个问题提给钟伟老师，因为钟伟老师本来就是研究经济的，您认为未来这两三年我们应该大量的把手中少留现金更多转向资产，从宏观经济来讲是否得到支持，有请钟伟老师。

钟伟： 首先我想说的是要警惕学者，他们假装各位不具备智力和判断能力，事实上是他们不具备。

第二个关于是不是需要持有现金，我的口头禅永远是“唯现金与狗屎不能持有”，因为根据统计每十年货币收入将会增加6倍左右，那就意味着如果你现在的收入譬如说是五千，大概可以判定1996年、1997年的收入只有八九百，1987年大概一百四五十块钱，反过来意味着在2017年的时候，你的收入可能是三万块一个月，所以现金与狗屎是一样的。

第二点在任何时候都不持有现金。

第三个，如果你不希望持有低收益的东西，高收益的东西在哪里，高收益的东西在我们身边到处都是，怎么去获得高收益的东西，最简单的就是向富人学习，看他们做什么我们就做什么。好的谢谢。

主持人： 钟伟老师言简意赅把问题挡回来了。接下来有请著名评论家水皮老师谈一谈，因为水皮老师曾经参加新浪山西的投资论坛，当时预测国内的股市，A股当时是“5.30”大跌，市场对整个股市比较悲观，当时水皮老师预言一定能上5000点，从今天来看已经基本达成，请水皮老师给大家一些真知灼见，有请水皮老师。

水皮： 谢谢，谢谢各位，主持人说今天人比较多，以我的经验说人比较多，肯定是股市跌的时候，因为跌完大家都想听听人家怎么看，怎么说。如果周五大涨两点百，最多一班人，因为股市一涨每个人认为自己是股神，我挣钱还能听你说什么吗？肯定是这样的。

刚才是说句玩笑话啦。今天论坛的主题是“股市VS楼市”，刚才主持人讲到，前面有几次论坛，像在太原的时候他就用的“PK”的字样，一用PK就非常对比，好象讲股市就必须讲股市好，讲楼市就必须讲楼市好，实际从整体上来讲，从整个投资周期来看，只要不持有现金的话，股市是牛长熊短，楼市也是长期看涨，大方向是一致的，但是不排除小的调整周期中间出现小的翘翘板的现象。比如说在一个月前，或者两个月前，五卅惨案之后，指数4300跌到3500点之后，出现了一个什么情况？出现了楼市暴涨的情况，深圳楼市就那两个月，60％，为什么会这样？一部分从股市里面的获利资金从“5.30”出来之后就去楼市短炒一把，而且深圳是发VIP卡，完全是坐庄式的炒作，短炒一把出来了，现在又跌下去了，深圳的房价跌下去了深圳的股市就起来了，这个很简单小周期是一个翘翘板的作用。

说到大方向上，刚才主持人说的3500的时候，我们坚决看好5000点，我那个5000点说白了是一个保守数字，刚才跟潘总讲我特别后悔，因为那时候我正好去了《华夏日报》改版，改成财经类周报，第二期报纸我让人做的大标题就是“2007年被压抑的牛市猜想”，牛市是肯定的，但是人们的诸多热情是被狠狠的压抑了一下，所以引题是“2007年被压抑的牛市猜想”主题是什么呢？5000还是6000？5000、6000都很大的字，当时很多人讲“你看这个人又在犯病了，怎么看到大家个人都套住50％，大盘跌掉30％。”那时候我就讲无论从个股来看，还是从大盘来看都是调整的极限，肯定是不会有大的继续下挫的可能。

为什么这么讲？因为道理很简单，并没有人愿意看到这样的情景发生，特别是是管理层。“5.30”属于错杀，什么是错杀？错误的“错”，杀人的“杀”，很大程度是错杀。刚才中午吃饭的时候，潘总就问“为什么4000点的时候管理层宏观调控，到了5000点附近不说话了呢？怎么会出现这样的情况呢？”我说“4000点的调控也不是打压的调控，本身不是想把股市打压下去。就好象2004年对房地产宏观调控一样，管理层的本意不是把房价打下去，从五千或者六千打到三千去，把房价打下去，因为对政府来讲，尤其地方政府来讲，百害无一利，只希望房价不要涨的太厉害，慢慢涨可以，不要涨的太疯，涨的太疯政府的压力也大，老百姓的压力也大，方方面面都会觉得无利可图，当然这样就潘总和易总高兴，其他大部分人不高兴，涨的慢一点大多数人都有利可图。

股价也一样的，为什么5月30号一定要给市场降温，因为冲着那个阵势，那种一马平川往上跑的阵势，一个月的时间走1000点是一点问题都没有，而且会刹不住，中间会有市场自我的调解，但是整体来讲会出现赶顶的过程，比如说今年年底肯定会看到6000，如果各位都跟我这么想的话，你知道后果会怎么样？那下个月指数就奔6000，当然现在这个情况可能不太会出现，但是在“5.30”之前，这种思维它是完全在形成过程中间，你说那个时候不调控调控，不给市场降降温，让它涨的慢一点，后果是很难设想的。因为什么？因为我们今年10月份前后有大市，所以其他要看，明年还有奥运会，至少那个时候管理层不希望市场是凄风苦雨，一片惨状，大家怨天尤人，到处骂娘，那样当然是不好，当然他是希望市场走的慢一点，当然做好有问题，希望改进，包括半夜鸡叫不合适，半夜鸡叫也不是他的本意了。市场经过“5.30”之后，强制调整之后，我觉得市场相对就健康的多，现在再走到5000点附近，管理层当然没有太多的话会说，但是话讲回来，如果走得又很急了，下个月又干上2000点，那肯定后面还有宏观调控措施出来，至少还是希望市场给10月份的行情留出一点时间，如果不给10月份的行情留空间，那么好，现在就不给你留上涨的空间，所幸的只是天算不如人算，刺激房贷引起的危机大家都知道，导致海外市场大幅度下跌，最终影响到国内的市场。

8月份以来的大跌大家都知道，都跟美国的市场危机有关，8月1号恒生指数尾盘暴跌1000点，上海指数跌了140多点，星期五大概也是跌100多点，我印象不太深，应该是摸了4900之后，一头栽下来。星期五已经跌到4600多点，大跌了一下，周五—尤其是尾盘的时候，那一天下午恒生指数尾盘收上去了，盘中跌幅超过“9.11”之后的跌幅，当然相对来讲比较夸张，但是不管怎么讲，海外市场的调整对A股市场起了强制降温作用，所以从4900又调回到4600我觉得非常好，真是人算不如天算，这样一来事实上为后面继续的稳步上涨找出来一个空间，周一大家都会比较高兴，周五可能相对来讲心情比较郁闷，所以今天来听报告会，并不是因为大家听了报告会之后心情会好，是因为周一大盘肯定会涨，为什么？因为美国道琼斯指数回升涨了200多点，本来是因为被他们强制干下来的，自然会出现反弹，周一我想明天大家的心情会非常好。

主持人： 谢谢水皮老师给我们一个红色周一，描绘一个非常好的前景。刚才问钟伟老师的话，钟伟老师给了我一个灵感，投资怎么办？我们向富人学习。大家看我们在座的哪些是富人呢？我想肯定坐在中间这两位是我们中间最好的富人典型，我想我们就把钟老师这个话题接过来，我们想问一下易总，有些什么好的投资建议呢？当然我们希望易总千万不要说“再开发一个阳光100新城”，那对我们很多人不现实，有没有其他比较好的建议，有请易总。

易小迪： 首先我的投资经验是不投股市的，到现在我也没炒过股市，大家不要向我学习，因为我认为做地产是一个高风险行业，做股市也是一个高风险行业，所以我就不能两个一起做。另外做股市也是需要反应灵敏的，一定是信息来源广，人脉关系广的人做的，我这个人也不太愿意做这些事情，做股市肯定不行，这不是我的优势，所以我的经验是扬长避短。

我只是讲一下楼市的情况，股市我是一窍不通。我没有发过财当然也没亏过本，我想楼市这个情况我简单说一下，我刚才同意钟伟讲的，现在在中国经济发展里面，现金是在贬值的，但是哪些方面升值的？通过市场经济发展不断深入有两个价值带来价值变动，或者说是升值最大，一个是企业价值的存估，一个是土地，或者是房产价值的存估，所以有些行业过去觉得很不值钱，比如说开饭店，开连锁店先一上市就是多少亿，甚至IT高科技就不讲了，就是说企业价值是因为产业升级换代会对企业价值带来很多的变化，过去巨无霸的企业慢慢不存在了，所以这个就带来了财富的巨大转移。

第二个我觉得是土地和房产的存估，原因因为城市化的浪潮，把城市的功能给改变了，比如说北京、上海不用讲了，因为国际化都市，毕竟是一个国内的大城市，内向型城市变成国际化大都市，还有一些城市有功能变化的城市，一定是房价、地价变化最大的。比如说我们去南宁做项目，原来的标志是中国绿色城市，是一个休闲、旅游城市，现在变成中国南博会的中心，对外一个经济改革开放窗口，他的地价、房价就发生很大的变化。再比如说成都和重庆，一直在西部里面过去作为西部的经济中心，现在不是了，他提出变成西部的国际化城市，同时有一个综合改革实验区，所以今年以来所有的价格就发生了很快的变化。我想这就是从长期来说大家可以预见到，在这两个方面应该是可以做到财富的增值、投资也好。

当然股市我并不了解，我想至少企业价值的存估更复杂一些，或者跟经营者有关系，跟很多环境有关系，但是房价和地价的存估其实更简单，因为变动的因素很简单，就是你可以从城市化的进程，从未来城市要承担在未来区域经济中重要的变化，就可以比较清楚的判断，所以我认为大家从这个角度来判断也许做楼市会更简单一些。但是楼市肯定是更漫长的一个过程，不像水皮老师讲的第二个星期一到星期五就有变化了，楼市一定是一个漫长的东西。

楼市因为总是带有计划经济的影子在里面，所以绝对的供求关系并不完全表现在房价上，就是政府可以通过他的角色，等于说一个裁判不断改变规则，所以输赢永远是有不可控的因素在里面，所以楼市相对大家议论这么复杂，因为不完全是市场因素。

现在我们的观念，政府越是调控比较多的地方，其实他是增长的压力往后释放，风险最小的地方，如果失控的地方一定是风险酝酿的地方，短期来看绝大部分原来被政府经营调控的区域产品，反而后市涨速更猛。需求来源于市场，调控来源于政府的计划，供给也来源于市场化，所以这个因素实际很难有人准确的预测短期内的涨和跌。

从我的角度来讲，我们很重要的一个经验，就认为把房价的掌控有一个价格传导机制的想法，我们不知道这个是否属于，如果属于就会涨。我们觉得在阳光100投资的时候遵循了这个想法，我们一定要在价格传导机制以前先走一步，这是一个宏观因素。

还有第三个我讲一下对于房价的现在的繁荣我有一个看法，应该一个不可以当经验来做。这个繁荣我也认为现在来说，是一个畸形的繁荣，也是政府最要调控和打压的一个市场，肯定是存在风险，但是也肯定是涨幅最快的市场，是他打压不住的市场，因为他属于跟瘤子有关系，炒作最大是在高端市场。

第二个在有大众需求的市场，这个市场我认为应该说从中期来说，他们有成本同时有巨大的成本拉动作用。尤其这个市场几乎没有风险，因为这个需求根据城市化的需求，根据消费品市场挂钩，有大众消费需求阶段是非常稳健的。

主持人： 接下来我们听潘总讲讲该如何投资，最好是讲几个股市，我们听的更明白

潘石屹： 谢谢大家，他们都讲了好多，尤其是两个月前，我和水皮一起探讨，尤其是五卅惨案之后，说一定要涨，跟我说五千点、六千点我是真不相信，他说蓝筹股会涨的很快，跟我举了一个中国的银行的例子，你想一年如果利润增长30％，今年的市盈率看起来高，明年、后年就不高了。其时我不相信，正好我转了一圈回到北京来，把我钱包丢了，里面有两张卡，一张是招商银行的卡，一张是工商银行的卡，给招商银行的卡挂失的过程中，服务态度特别好，讲话的声音也非常好听，挂失完以后我就在工商银行挂失，拨了很多次电话，总是占线，然后接电话不是讲普通话，是讲的东北一带，服务态度极其恶劣，回来以后想水皮肯定是瞎说，这样怎么每年利润涨30％，结果过一段时间工商银行真涨，股票现在真在奔5000点。

所以今天和两个月前判断不一样，现在的股票会不会大涨？我觉得真正一个好的投资者，尝试很复杂，相信自己的眼睛，不要相信自己的耳朵，水皮这样说不要听，如果听的多有可能出现问题，相信自己的眼睛，相信自己的判断非常关键。

我对经济学、股票不是特别的明白，我记得1992年的时候，我跟易总我们6个人我们赚了一笔钱，当时赚钱如果要查历史的话，可能海南岛的炒房、炒地就是从我们开始，因为92年邓小平南方讲话，91年的时候我们已经把别墅买过来，那时候特别早了，刚赚到第一笔钱高兴的不得了，原来我们从来没有钱，突然有个数额几百万的款对我们是天文数字，这时候大量的资金、人才都到海南岛去了。

我们又炒一个项目，要办房产证，他们说潘石屹你要了解了解，不知道这个房子有没有房产证，真的假的？我跑到规划局去，规划局的小伙子不让我看资料，我就比较发愁，出来问了一个人，他说你买上五斤橘子，买上“555”的烟送到办公室他就让你看了，我说行吗？他说行，我就买了五斤橘子，买了“555”烟，他就高高兴兴让我翻着看，看完资料之后我就发现一个数字，就是海口的人均住房面积按照规划局的面积是每一个人平均55平方米，当时北京是7平方米不到8平方米，92年的时候，我一想北京首都不到8平方米，海口这样的城市当时没有一个红绿灯，电话还拨不通，就这样的城市人均55平方米的面积，我觉得天快塌下来了，我们跑吧。

跑到北京，所以从此以后演绎了很多故事，最恶劣的是6个人派我到北京去做一个市场报告。记得一个报告一共六个字叫“人傻钱多速来”，这是海南岛的做台小姐发的报告，我没这样的水平，没总结六个字，而且说的非常清楚，实际就是人均55平方米的常识告诉我应该离开。

到了北京不太了解，当时北京的房价最高7000块，我们做的项目写字楼销售是3400美金销售出去，销售的也很好，赚了好多的钱，那个赚的钱是在海南岛赚的几百倍，非常多的钱，赚完以后我就想咱们下一步要到什么地方去赚钱，我想这个还是要相信常识。

正好我看到一个报纸，说是北朝鲜发生饥荒，人们吃不上饭，可是北朝鲜不让媒体记者去采访，人们也不知道北朝鲜有没有饭吃，结果他们从卫星拍了一个照片，说三八线划分，北朝鲜黑灯瞎火，南面灯火通明，所以这个地方人均GDP跟明亮程度有很大关系，什么地方亮就富裕，什么地方穷就没灯光，我看完以后就觉得有道理，可是人家在卫星上拍，我也上不了卫星，所以我开着车就绕着北京转，只要转到北京西边黑灯瞎火，跟北朝鲜差不多，因为国务院的部委从来不加班，你们想想谁加班，我只要开到东边，世贸、君帝饭店灯火通明，然后绕了好几圈还是这个规律，就认为人均GDP和明亮程度有很大的关系，然后绕了一圈在西边看到一个明亮的地方一看是新疆烤羊肉串，这个人均GDP比较低，所以从92年之后，我们公司所有开发的项目全在东边，全在CBD。

再一个北京CBD四平方公里，我们销售几百个亿，占到CBD接近50％的销售额，如果让我详细的算各式各样的报告，我觉得这个会把人的一种直觉、灵感的东西会破坏掉。

我再举一个例子，02年的八月份，我们到意大利度假，度假过程中要买东西，买一个东西“中国制造”，再买一个东西“中国制造”，到处都是“中国制造”的东西，我就问欧洲、美国在中国制造，基本中国出口商品，菲律宾出口保姆，基本上这两个不会变，所以我就琢磨我们在开一次特别重要的会上，我就突然冒了一句，有几个经济学家和股票的分析员就担心02年中国会发生通货膨胀，全世界会发生通货膨胀。我就说了一句话，只要有中国存在，未来的五年全世界都不会发生通货膨胀，因为劳动率成本太便宜，制造出来的东西非常便宜。

可是上个月中国的通货膨胀达到了5.6，比较高，这个可能跟制造业没太大关系，主要是玉米的价格涨，猪肉的价格涨，所以这个也是常识的判断。然后到了04年的时候，中央政府要调控房地产，然后出台了一系列政策，然后我们离北京比较近，领导们经常找我们谈谈话，不让我们再胡说了，然后国家要来调控了，然后北京市的领导曾经说了一句话，我都觉得特别奇怪。

他说宏观调控的标志就是潘石屹和任志强不说话了，说完以后他也觉得没道理了。我们不说话了，房价和地价该怎么涨还是怎么涨，可是04年1月份我写了一篇文章，这房价一定要涨，道理很简单，就是我看到国家比较高的领导人讲话，马上要宏观调控了，宏观调控要做什么事情呢？两件事情，要管住两个阀门，第一个是土地的阀门，第二个是资金的阀门。我一想市场需求这么旺盛，你把资金一卡建不了了，地一卡建不了没有地建房子，这不房价还要涨吗？从2004年1月份各大媒体都在批判我，基本把我说成是哄抬物价，一直批判到2004年八月初，《21世纪经济报道》登了一个整版的报道“建设部不点名批评潘石屹”，我觉得这个比较荒唐，不点名你怎么知道批评我呢？这个东西就比较荒唐了，可是能够看到的从04年之后，房价、地价都在涨，原因不在我，是他们把两个阀门卡死了，供应量少了，供不应求了价格就上去了，就涨了。

今天的话大家都不吭声了，因为之前每年都有人说房价要跌，尤其易宪容，跟我算了一下大概十二次还是十三次，每次我说涨他都说跌，而且跌的时间百分之百都很确切，50％、30％的跌，他和小孩喊“狼来了”一样，狼来了，狼来了，大家跑过去没来，第二年又喊，大家又过去没来，说了四五年时间，易宪容说的人们不相信了。越在这个时候房价、地价涨的越来越厉害。

另外我们看到股票市场说是达到5000点，整体市盈率50％，而房地产市盈率是110倍，即投资110年后才能收回，当然这样算还有土地储备，还有发展，只是从利润来看的话，我觉得是非常危险的，所以投资的过程中一定要慎重，尽管钟伟说“现金如同狗屎”，可是对于我们商人来说我们还是比较喜欢现金，而且对我们经营过程来说，我们大概四五年的时间没有一分钱的银行负债，而且我们的现金狗屎每年有十多亿的存款余额，对我们来说就掌握了一定的弹性，这就是我的一些简单的体会。 谢谢大家！

主持人： 刚才看钟伟老师的表情，肯定对潘总的话不会太赞同，没关系，咱们一会儿再说。今天很难得请到钟伟老师，想请钟伟老师分析一下，从目前中国宏观经济的走势包括通货膨胀，大概是什么情况，会对中国未来的经济发展有什么大势的判断，这对我们未来投资股市和楼市会有很好的建议，有请钟伟老师。

钟伟： 我本来讲话特别乏味，他们讲话有趣，所以我向他们学。第一个有关宏观经济增长，今年GDP增长估计在11.3％，今年的物价增长大概是3.3％—3.6％，全国工业企业的利润可以达到差不多两万亿，我们城乡居民的收入增长的数字可以达到14％，大体是这样的速度。

就烟台来讲，烟台是一个不太大的城市，我估计GDP应该今年能够达到15％—16％，年底GDP可能2800亿、2900亿都有可能，地方财政收入大概达到130亿。在座各位如果你是烟台市民的话，你的收入到年底大概能达到1.6万，如果是农民的话，你的收入大概能达到6600—6700元这样的水平，这是年收入，不是月收入，这是总体的态势。

第二点，从全国的情况来看，我是比较保守的，我相信命运当中的安排是确切的，你要成为一个富人，别人也要成为一个富人，你是富人，我们能够接受到的最高收益是大概是10％，10％以为巴菲特一样的牛，那就是中长期收益在20％，那么在你30年间你20％的年收益一块钱就能变成300多块钱，那么现在的A股市场是什么呢？年收益百分之百，这个百分之百意味着什么呢？意味着你现在有1块钱，经过八年你的1块钱会变成250块钱，所以现在这些数字就说明一个人需要富裕的话，他正常的上帝应该给他30年左右的时间，他才能相对比较富裕，所以投资收益率可靠就是10％，如果百分之百的收益率可以维持的话，在八年之后我们都是千万级的富翁这是不可能的，所以我绝不认为资本市场的情况能维持八年，这绝对不可能的。

那么如此看来，我的结论是什么呢？对于股票市场和资金市场，我比水皮悲观的多，就第二点股票市场来讲，现在整个的上市公司能够创造的盈利，一年3800—4000亿，3800—4000亿上市公司全分配掉，到过来所谓3％的利息水平，现在的市盈并不低，现在买的股票并不便宜，在这种水平之下，你要求资本市场连续两年达到百分之百的收益率是可能，连续三年达到百分之百的收益率难度就已经比较大了，所以我自己的看法（我的看法很可能是错的）06、07、08上半年是一生当中莫名其妙老天爷送钱的时候，超额利润期，过了这段时间不会有这样的超额利润了，要不然太不正常了，这是我对股市的看法，再有一年傻子都挣钱的时候就没有了。

第三点对楼市的看法是什么呢？楼市实际也存在非常多的问题，它的问题主要是企业疯狂进行土地储备和积累，政府招拍挂上的非常快，譬如说深圳，深圳平均楼面地价平均是八千，上海楼面地价五千五，杭州的楼面地价五千四，北京的楼面地价大概有个三千七八。从这个角度来讲，一般来说商品房的地价占商品房销售价大约是1/3到1/4，因此现在土地楼面地价乘以三倍或者乘以四倍，就是四年之后这些土地变成房子的房价，那么你乘以之后可以发现，按照现在土地招拍挂价格极具上涨的趋势，未来三到五年房价至少上涨15％—18％，现有拿地的开发商才不赔钱，还谈不上挣钱，所以我经常讲现在的土地价格已经透支了房地产未来三年的价格，或者说我第三个想法就是：房地产能给您带来的回报，在今后三年左右的时间是比较不错的，至少能够给你提供每年将近20％的回报，三年下来你获得百分之六七十的回报，这是非常好的。

从长期来看房地产能繁荣多久是非常难判定的，它跟人口的结构、金融的支持有关系，但是就房地产市场来讲，最多能够繁荣到2020年已经是非常了不起的奇迹了，烟台一年卖三百多万平米那么多的房子，整个烟台650万人，现在商品房每年300多万平米，就是给5％的人盖的房，以后所有的人都已经有一套房，最多20年，所以房地产行业我觉得三年左右到五年左右的黄金期是可以看到的，但再长就看不见了，这是关于第三点房地产市场，你能看好多长时间。

第四点，我想说的是，财富对于每个人讲起来，一定不要把它当做负担，作为一个小小的富裕者，叫“小富靠个人，大富靠命运”，易小迪也罢，潘石屹也罢都是时代选择的幸运儿，他们的才华、智慧未必比在座的各位强多少，我至少不服气，但是时代选择了他们这些幸运儿成为这个时代非常富裕的人这是命运造就的，我不能和他们比命，所以我们要理解的就是你要小小的富裕你可以努力的，你要非常大的富裕，达到比尔盖茨、李嘉诚的程度那不是个人努力，那就很难说，时运了那就是了。

反过来可以说我们一生当中最重要要追求的，也许不是巨额的财富，因为我们并不一定能得到巨额的财富，我们要追求的是什么呢？跟我们的财富相适应的生活，如果你在60、70岁之后，你真的实现你的财富梦想，有几千万，几个亿对你来讲没有意义，年迈而多金是一种耻辱，因为你带不到棺材里面去。所以我自己的想法就是你在三四十岁的时候你就好好调理你的生活，该理财理财，该消费消费，快快乐乐、开开心心的，你有限的收入之内，你觉得你活的像一个富人，知足就可以了，谢谢！

主持人： 谢谢钟伟老师，刚才讲的很好，掌声也非常隆重。

主持人： 刚才我们听水皮老师已经讲了一点关于投资股市的情况，水皮老师你觉得房地产投资这件事是否靠谱？

水皮： 刚才听了三位讲的股市和观点，我觉得挺有启发的。

房地产是这样的，房地产我一直看走眼，为什么说我看走眼呢？刚才老潘说易宪容的问题，我比他稍微要客观一点，易宪容也是一天到晚看走眼，易宪容我觉得看走眼也是有他的合理性的，就因为他是一个学者的角度，他总是从理论上来看这个问题，寻找最佳的政策途径来处理这样的问题。照说他怎么也应该看对一次，但是我们的管理层就是不给他机会，这个不是说他的能力不行，是我们的管理层不给他机会。刚才老潘已经提到两头堵，一头堵资金，一头堵土地，是个人都知道，这个地价肯定涨，这就印证了我前面讲的并不是想把房价打下去，当然他能这么两头堵可能是易宪容想不到的，堵的这么坚决，一次不给松的机会，可能两头稍微一松房价暂时就会掉下来。供求关系决定，没供应了房价还能下来，反正我是不太理解。

我说我看走眼也是因为我想着怎么也要响应上面的号召，宏观调控控制房价，你还看好还追显然跟上面保持不一致，当然现实就是告诉你“领导的话不能不听，但是不能全听，听了倒霉的是你”，这个就是。

是话又讲回来如果说你看好房地产这个市场的话，那你为什么不看好房地产股票呢？我说我对房价走势看走眼，我是指我对房地产价格，房地产股的判断，我始终不敢有任何判断，我觉得它应该没有太多的表现空间，至少不可能像现在这么疯狂，但是事实证明，而且我也从来不给大家推荐房地产股，我觉得看不好，但事实上最近两年涨的最凶的板块之一就是房地产股。

比如说人民币升值，资产价格的存估，这就是涨的理由了，事实上就是这样，从现在的结果来看，我们不谈过程，如果你看好房地产市场，那么我劝各位你顺理成章做出一个投资选择就是买房地产股，因为房地产股在过去两年不可能涨五到六倍，但是我告诉你房地产股涨到五到六倍比比皆是，万科一年当中涨了六倍，我们纯粹从投资角度讲，合理不合理，我刚才说我对地产股从来没研究，我现在也不给大家推荐，这是一方面。

讲到收益，包括潘石屹谈到100倍左右的市盈率，这也是我拿不准的很重要的一个原因，因为我觉得房地产股的业绩波动是非常大的，它不可能每年都有相对稳定的一个增长的业绩，房地产开发有周期，如果今年卖光了今年盈利是零怎么办？

过去大家对房地产股相对谨慎，包括对万科的估价比较谨慎，但是现在过于乐观了，这是我觉得。

再说点刚才钟伟谈的观点，对于整个市场的观点，我觉得他的观点是对的，他刚才说的比较谦虚一点。最近两年到三年可能还剩一年，你刚才讲06、07、08，我是这样的，事实上还要推前一点，应该是05、06、07、08三个年度，跨年度的三个年度，前后可能是三十七八个月，可能中国会是有史以来千载难逢的机遇，我并不是说对于这两位来讲（潘石屹、易小迪），我是讲对于台下来讲，的确是千载难逢的机遇，可能是改变人生的机遇，过去这几年可能不太会有，对于普通大众来讲就是一个投资时代的浪潮，叫投资时代也可以，叫投资浪潮也可以，这几年对中国资本市场从严重低估到相对高估这么个历史进程一步走完，就这几年。

说三年我以前也一再说，股市单边上涨有一个周期，大家从长期来看十年黄金、黄金十年也不是一点道理没有，但是大家不要沉湎于黄金十年的梦想，罗杰斯说中国股市有八十年的上涨，这是屁话，八十年之后各位在哪里？谁也证明不了，再说从长期来讲它当然会涨了，是不用他讲的，但是最近还剩一年的时间中间，我觉得的确是这样。

过去的两年我们已经发觉，如果能够信念比较坚定的投资者，捂的时间比较长，做长线的投资者，资产到现在基本上翻了五到六倍，好一点的十倍以上，未来还有一年我觉得你的资产再有，刚才钟老师说再翻一倍的可能性也是存在的，当然往后的一年再想翻一倍可能性就没有了，为什么这么讲？因为这是一个三年的单边上涨周期，一般大牛市单边上涨周期也都是三年，像美国也差不多，美国市场为什么最近也会出现大跌，除了刺激债的诱因以外，跟单边上涨的周期差不多三年了也有关系，中间没有调整，获利盘比较多，一有风吹草动，大家落袋为安，美国股市就算是进入熊市，指数跌幅也不会太大，时间过程也不会太长，也就是说三年，从05年的开始，这个行情到现在，到明年的奥运会之前，我觉得对投资人来讲一是人生过程当中难得的机遇，第二可以是难得糊涂的时期。

所以刚才潘总讲百分之一百一十的市盈率高不高，也就是说也有120倍，130倍，关键是看公司持续多久，能够有多高，因为架不住万科楼盘的销售，施工的进展，就是踏上了一个高点，今年是100倍的市盈率，明年可能是130倍的市盈率，这中可能是的存在的，因为今年上半年整个公司的上涨普遍在60％以上，这在历史上也没有，这是一。

第二我回答一下工商银行的事情，工商银行上半年的增长出来了，上一次做论坛时没有出来，50％，已经超过了原来的董事长跟我们说的，不是一年，应该说至少30％的增长，跟潘总的寄语一样。罗杰斯在年初的时候也专门带着电视台的记者去做过工商银行的探访，他是做同城汇兑，一看根本做不成，他推出一个结论，像工商银行这么简单的业务做不了，这是一个什么破银行？这是他的意思应该讲。

实际上这个哥们是很不地道的一个人，罗杰斯手上拿着工商银行的股票，他拉着电视台的记者去做了这么一个东西，受他的观点影响，今年年初有过一次回调市场，但是他到澳大利亚之后他怎么说呢？他说“我是说了工商银行现在不值得买，但是我不会卖的，工商银行的股票如果价格跌下来，我会买。”他实际起一个打压的作用，他是希望更多的搜集筹码。

过了不到两个月，他又说了“中国的股票能够涨一倍，如果涨了一倍，我就卖，我现在不卖，我还会买。”前不久到上海，这个话又变成了“中国的股票如果涨三倍我就卖，现在我不卖。”然后就说了那句著名的“八十年大牛市”的话，我觉得这个人太不地道，不是一般的不地道，大家听他的话，一定要听其言，察其行。实际他在浑水摸鱼，实际在操纵这个市场，或者说操纵这个价格。

工商银行事实上是这样的，服务态度的确不好，就跟国有很多企事业单位一样，虽然是变成股份制的公司，但是老毛病还是改不了，包括很多的国有企业，甚至包括很多的政府部门都是这样，但是这个就是现实。他态度之所以这么不好，就是因为什么？垄断。就他一家，或者说就是他站在老大的位置，别人拿他没办法。

我告诉你大家说这么差的服务态度怎么会有这么好的业绩呢？照说不应该啊，但是你忘了，这不是一个充分竞争的市场，银行业还是一个受管制的市场，更不用说其他的。你像中石油、中石化他们冲着他们的服务态度他们能活下去吗？他不应该活下去啊，但是我告诉你他不但活的好好的，而且别人还活不了，他的利润增长想要多少有多少，百分比就是了，只要上面批，批准他今年有百分之百的利润增长就可以有百分之百的利润增长，甚至实在不行批一个百分之五百的增长，就可以有百分之五百的增长，独此一家，工商银行不可能有这么大的垄断作用。

民生行不行？民生当然比他好，但是民生还是对潘总这样小部分的客户，包括招行也是一样的，基础是没法比的。对于工商现在面临机遇，现在是集体，还不光是工商银行，主要来自于中间业务的增长，大量的中间业务，不仅仅是传统的吃存贷差。

大家都知道发基金，一百亿的基金各位想抢都抢不到，我不管后年怎么样，至少现在是这样的情况，你们新基金一般情况下是买不到的，银行代理基金银行是要收手续费的，1.2％，100亿的基金对于银行来讲没有太多的支出，就还是那些柜台小姐输一输计算机，只不过把你的钱从这个帐户调整到这个帐户，1.2亿，卖一百亿的基金中间1.2亿的业务代理费，这就是很现实的利润来源，这个市场只要还比较热，比较火爆，大家的存款搬家要继续下去，银行什么态度都不改变，服务质量也没有提高，就是这么一个银行，他的业绩每年也能有50％以上的增长。

但是你不能因为他的服务态度不好，所以你就跟他的股价过不去，你跟他的股价过不去，那就是市场跟你的投资过不去了，那你就看着它涨。当然我并不是推荐工商银行这个股票，我是说像工商银行这样的股票， 年初我们讨论过，当时判断这一轮的牛市终级的标志是什么，快走到头？工商银行走到10块钱，这是年初的一个判断，然后拿这个判断讨论，我说工商银行有没有可能走到10块钱，他说我告诉你工商银行走到10块钱是一个时间的问题，不是有没有可能的问题，无非是今年还是明年的问题，因为工商银行利润可以连续三年跟你拍胸脯30％以上的增长，现在看来肯定不止30％的增长，这是去年底今年初说的话，当时工商银行是4块多钱，28倍的市盈率，复合增长三年之后肯定翻一倍，那就是说股价走到10块钱的时候，三年以后以年初说话的计算还是28倍的市盈率，这有什么了不起的事情，走到10块钱没什么了不起的事情。

我在财富做这个节目时，我就说第一句话，我就说今年肯定是26.7％的增长，因为这个是在上市时候在公告里面承诺的，其他的话受信息披露限制不能讲。翻倍，当时四块钱，说完这个话没几天从4块钱到6.9元，当然走急了肯定要调整，所以整个半年在调整过程，现在又开始新一轮的上涨，指数过5000，过6000，靠的是二八现象中的“二”，轻易把指数拉上去，但是并不等于各位手中的股票会上涨。

过了3500点之后，70％的股票不但不会涨，可能还会下调，指数不断创新高，是来自于大盘蓝筹的贡献，这个当时就是一个警告，从现在来看“5.30”之后，实际是50％的股票再也没有重新走上升途，有的在不断的下挫，有的基本在原地踏步，所以会有很多指数走到5000点，很多人套在半山腰，到现在没解套。是应了我们说3500点之后，3500点之后你再用价值发现，估值来讲的话多少有点忽悠的成分，因为3500点以上就是泡沫开始膨胀的过程，至于泡沫涨到哪里才会破我们不知道，5000点可能该破没破，6000点也不破，7000点也不破，可能在8000点破，8000点破完以后回调到6000点不下来，这种情况完全有可能。

这个就需要公司业绩的提升和时间来消化，如果说短期中间走到8000点肯定会破完破到4000点，但是说未来一年中间，或者半年中间，泡沫膨胀到7000、8000的话你也很难说破完就回到4000，可能回到6000或者是5500，但是各位不用冒这个风险，所以从3500之后，从投资策略来讲早早换成大盘蓝筹，也许没有像ST或题材股翻几倍的涨幅，但是至少不会有升幅回调的可能，本身上半年也没怎么涨，下半年指数涨又是靠他们涨，实际是双保险，但是很多人听不进去，因为他看历史上半年它们没涨，拿了就是一场祸，但是实际你要知道上半年是别人的，已经过去了，下半年才是你的，这时候你不涨也是缺心眼，这时候不换筹也是缺心眼。

主持人： 谢谢水皮老师给我们一个很好的投资建议，要更多的转向蓝筹股。

刚才的嘉宾有讲到其实房地产市场最重要还是供给需求决定整个市场的情况，那么目前土地供给大概是一个什么情况？这边我们陆续不断看到很多关于房地产的报道，在地价拍卖上，各地都有不小的涨幅，但是具体的情况是怎样，我们想请易总讲一下大概是什么样，因为易总阳光100开发的项目遍布全国各个地区，能否讲一下首先是土地供给情况在各省市是什么情况，地价一个基本的涨幅是什么情况？有请易总。

易小迪： 现在我反而认为应该冷静一下，或者说出现一些调整的时候，才是机会，所以我是偏谨慎的，谈到土地，我有两次土地拍卖经历，都是铩羽而归，一次是在泉州，市里面邀请我们去做，规划也是我们做的，市里面也是这个地给你了，其他人投标都说不要投了，我们也要求公司你们做，我们这个我们出了12亿，另外一家出了16亿，肯定是他拿走了，他拿走之后请我吃饭，凭什么16亿，预计你的房子能卖的比我贵吗？他说我预计房价增长20％，未来五年开发完，这样算就算过来，他就说很多人比我们乐观一些。

第二块在成都，成都有一块地，因为我们做了很多的投资，投资了十几个亿，准备加点钱拿过来，结果有个人我们认为估价20亿，他出了41亿，是香港公司，谁也不跟他争，他拿了这块地肯定现在的楼面价按照钟伟那个算法乘以房价是别人现房价的一倍，所以他不可能盈利，为什么他当时那么乐观？他还是对中国涨幅的乐观，所以我就觉得很迷惑，很困惑。土地政策是不是永远会涨？

又过一个星期我又发现，在长沙有一个公司花92亿拿了一块地，长沙的房价我们一直是销售冠军，一年卖5个亿，销售冠军了，按这个速度他何时能把92亿收回来？我觉得是非常困惑的市场，你相信政府有能力稳定这个市场，或者老百姓通货不会大幅度膨胀，我觉得有些公司的判断还是过分的失去理性，他对多年来土地的压抑有一个很大的反弹。

很多公司求地若渴，只要把合同签了，价格好谈。我跑到无锡签了一块地66万，66万买的地房价也是4000多一点，也就是说很多人对信息不对称在地产市场是高度存在的，我觉得很多小公司纷纷抛地，因为他活不下去了，他知道金融的紧缩他一定会大规模的要压缩他们所开发的资金来源，所以他要抛出这块地，获得一定利润他退出这个市场。所以我今天认为房地产市场土地政策是最最重要的，或者说土地政策只要一招失误他很快就会消亡，一次举牌足以消灭这个公司，他所有的钱加起来也没有90亿。

未来股价到底值钱不值钱？万科两年前在南京有一块地，估值70万，一年以后他自己花400多万买回来，反过来讲他的股价一买就涨，而70万拒绝时还不涨，现在都找他，对股价股民只看土地储备，不看他的含金量和未来可能产生的风险，我觉得这个一定要分析一下，如果你分析地产的话，我认为有管理的能力，就是说他还有很多能力都是他的价值一部分，但是今天所有的能力都比不上土地储备这一锤子买卖，这一锤子买卖错了他什么都弥补不了，这一锤子买卖对了他一切都可以来弥补。所以很多人就不太注重其他一些，营造成本、服务，都不太管，但是这也是这个混乱时期给我们带来的迷惑。所以我觉得如何来判断房价、地价已经成为很多公司首先要面临的问题，这个策略错了，你买他的股票就可能是零，这个策略对了他所有的毛病，刚才水皮说服务不好，质量有问题漏水都不是大问题，因为土地占他的成本太高，而且涨幅太大了。

第三个我要谈一下，以前房地产好和坏跟今后好和坏联系好象不是那么一个直线关系，因为以前我们公司现在表现的业绩好坏从地产来说我们也在比较竞争对手，很多公司都是土地升值大的，都不是开发能力大的，他的土地以前储备政策如果是他有意为之这个公司他一定会连续成长，因为他有储备战略。

如果是他撞上的，稀里糊涂撞上的，然后他就守株待兔特别管制他就可能有风险，有一部分公司他的各种能力是均衡的，比如说市场能力，还有其他的种种能力是综合的，这样我觉得这个公司实际产生利润来源不完全依赖于土地的升值，所以这个从公司来说依赖土地升值的公司他慢慢会消亡，或者说风险很大，如果有自己战略的公司可能才会有更长的成长性。

第四个我觉得公司现在所有的现在，应该从春秋到战国时代，或者从一堂混战到逐渐有序的品牌策略领跑，很多的小企业会消亡，挤出这个市场，这个是因为宏观调控加速了这个来源。本身土地如果一级市场是开放的话，小企业是有生存空间，但是一级市场被政府垄断，每次放的地基本被大企业拿去，或者大小地块把价格都抬的高高的，所以把很多企业的资金门槛抬高，加速很多小企业的规避，或者本身举手投降，因为资金来源没有了，再加上消费市场也开始理性，所以这样我觉得以前上过市的企业不一定有竞争力。房地产市场有一个基本的起点规模，小规模企业会使做的空间越来越小，这也是这个时代特殊性带来的。

当然最后我要讲一下企业做大包括做强，做大不等于做强，其实房地产也很困惑，就是往什么地方做大。现在每个公司都想做大，或者上市，或者举债，或者联合，目的就是想把企业做大来抗拒风险，我觉得共同的心理在动荡的时代大家的风险意识增加了，只不过没让股民知道而已，现在房地产并不是春天一片繁荣，他要找自己的出路，这是一个很好的意识，从企业反映过来。

当然我觉得大家讲做企业包括企业本身做成功，不等于你所有的方面都是成功的，我觉得只是在这个形式上，如何判断这个形式对于房地产是一个转折点，至少我自己认为现在绝不是一个盲目的增长，一片繁荣的时代，而是一个兼并、合并、重组，可能长成巨人企业也可能消灭很多企业的时代，谢谢！

主持人： 谢谢易总！

易总从房地产品牌角度讲了一些相关的话题，最后我们想再问一下潘总，其实潘总在2004年比较旗帜宣扬的说了房价会涨，后来就不太敢涉及相关的话题，今天来看不管在北京、天津都基本出现潘总说的，地拍出的价格已经到了目前房子的价格，或者是非常接近的价格，在目前情况下很多人预期，如果等着地拍出来再建好房价一定会上涨，不知道潘总如何看待，觉得这个市场是怎样的趋势呢？有请潘总。

潘石屹： 钟伟刚才说我和易小迪是时代的幸运儿，是上帝拣选出来的。其实上帝最讨厌的缺点就是贪婪，尤其一百倍、两百倍再想着贪婪的话就会出问题了，所以到2007年股票市场就不多谈了，因为他们两个人谈的非常清楚，我觉得房地产潜在的风险越来越大，这可能是危险就在我们的前面，而在这样的情况下这种风险出现的时候，会在什么时候爆发呢？

我想接着易总说，最容易爆发的一个点就是土地，土地这个点因为大家都疯狂的拼命圈地，圈到地的楼面价比当地销售房子的价格还贵，这就不合理。

第二个我们看一下他们圈的地像92亿到长沙买一块地，因为易小迪在长沙开发一个项目，我也去了好几次，一年销售5个亿把他累的半死，把下面人也累的半死，这就是冠军，所以92亿买一块地，我觉得这已经是出问题的征兆。

另外一个是市场问题，另外一个是在法律出问题——两年不开发的土地要无偿收回。每一次宏观调控的法律“两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收滞纳金。”每一次无论是“国八条”、“国六条”都是这样规定，我们房地产公司为了把股票炒回来，利润上赚不回来钱，在土地储备上储备几百万平方米，有的公司四千多万、五千多万，北京一年销售量千万平方米，一个公司储备上四千多万，五千多万平方米，够十年、二十年开发的。

首先在法律上说，政府要严格执行“两年不开发无偿收回”面临非常大的损失，如果按照“国六条”说的“一年不开发要收土地滞纳金”，这些公司生存的空间在什么地方，不要想市场对他们的一个比较大的冲击，首先从法律上面来说，我觉得面临非常大的风险，我觉得作为投资者去买他们的股票，作为购房者去买他们的房子，我觉得这是一个很重要的参考指标，这个公司是不是在法律的保护下？我们只有在法律的保护下才是安全的，如果是跑到法律外面去，一味的追求回报率，一味的追求股价，一味的追求业绩这是非常危险的，这个危险就在我们面前，我就不信他储备四五十年的土地，政府会不管，法律就这样的软弱无力？我觉得不会。

第二个我看到很多小产权的房子，北京叫小产权的房子，深圳叫农民房，还有叫乡产权、镇产权的房子，实际都是违法，不符合法律的。这是购房者未来面临非常大的风险，有的城市甚至超过十万的家庭居住在这样的房子里，而风险在哪？

我不认为政府会把房子收回，政府基本不会管，因为涉及的人太多，如果十万户家庭，一户平均3.6人，这就是三四十万人都住在这样的房子里，政府如果都赶过去，像任志强说的那样都赶出去变成经济适用房，可是法院只要农民起诉，败诉的全是购买房子的人。

北京通县的法院已经判了两例了，都是他们败诉了。这个我觉得是对城里人购买房子的时候面临一个非常大的风险，这个风险实际大家一定要小心。可是现在因为购买这种房子的人很多，所以社会舆论也很奇怪，中国党校有一个教授提出一个观点，我觉得很新鲜，他说“小产权房才是大产权房，才是真正的房子，大产权房是没有产权的，农民的地自己建的房子卖出去，怎么叫违法了呢？你们城里人把农民的地征了变成商品房卖出去你们才违法了。”我觉得这是奇谈怪论，这跟《土地法》等都是不符合的，我觉得这是第二个比较大的风险。

第三个比较大的风险就是在房价上面，房价上面有这样几个因素的影响，第一个就是宏观调控这么长时间，四个年头，三年时间，每一年都是把保障性住房，就是经济适用房、限价商品房、廉租屋商品房混到一起。而现在是把社会保障性住房截然分开，而且政府能够出钱解决就是低收入的人的问题，中高收入人就是靠自己收入来解决，经济适用房最大限制就是60平方米以下，如果60平方米以下的限制严格执行，这个文件下发一年之后，就有房子可以预售，两年之后就有真正的房子会建好。如果原来是100多平方米，现在都卡到60平方米，意味着市场上面这些低档房子的供应量会增加几百万套的量，是比较大的。所以这些大规模在郊区圈地，恨不得建上一个新的城市，这些房子发展商他们竞争的层面正好是跟国务院今年八月份出台这些文件放到一起，所以一方面圈地量很大，圈的地价又非常高，一方面国务院出台的政策，而且我想可能在未来两三年时间会对这些廉租屋、经济适用房的量困难比较大，所以中低档的住宅在价格上面会面临一个非常大向下的压力。

其他每个地区的情况不一样，可是我们看在过去十年时间，凡是房价增长太快的地区，风险比较大。例如我们在某一个地区，住宅增长幅度比较多，而写字楼的增长幅度，无论是北京、上海、天津、深圳都是比较小的，这个我觉得所有事物的发展都是比较平衡的，增长特别快的话，他的速度会放慢，而对于一些原来的价值没有发现的，他的价值会提升的比较快。谢谢！

主持人： 谢谢潘总，最后我们会留一些时间，给在座的台下观众做一些互动，大家有问题，可以向台上的各位老师，或者是潘总、易总做一些直接的沟通。另外，我们希望问水皮老师的时候不要问个股，因为水皮老师不能回答个股的问题。

网友提问： 潘总、易总两位嘉宾你们好，我是烟台搜房网的，主要是针对楼市这一块，因为我们知道潘总曾经说过下一步主要开发商业这一块，然后写字楼所占的比例比较大，首先针对烟台这块有一个疑问，烟台写字楼这块，我初步统计一下有七到八个，烟台这边的置业者、投资者，做一个比较好的建议，比较客观分析一下。第二个，我想请教一下易总，因为我们知道《物权法》出台，住宅禁商被写到法律里面，下一步在这块住宅禁商，会不会对将来入驻阳光100的业主造成影响。

潘石屹： 我觉得无论是什么样的物业品种，什么样的城市，衡量的标准只有一个，就是看租金回报率高还是低，一个品种的回报率高就是市场发给我们的信号，如果租金回报率高那就值得投，如果租金回报率非常低那就不值得投了。第二个《物权法》中没有规定住宅禁商，据我学习《物权法》的体会没有提到这个，回来我们再查查。

网友提问： 各位老师好，我是烟台晚报的记者，这里想提问一下潘总，您是地产界的大鳄，但是作为普通市民，老百姓投资这方面没有太多经验，老百姓想知道用普通市民的眼光来看，如何看出这个楼盘投资潜力以及回报率如何等等，谢谢！

潘石屹： 其实购买房子是非常个性化的，跟找对象一样，没有统一的标准，而且每一个城市都不一样，对一个具体城市地理位置也不一样，同样一块地上楼层高和楼层低又不一样，所以这个都得根据自己的判断、自己的喜好去投资。确实从北京大老远出主意说在烟台买一个什么项目，这样的话基本都不要信。

网友提问： 我是烟台晨报的记者，我想问一下，既然刚才潘总说投资哪个楼市，在具体哪个位置没法断定的话，股市和楼市能否给一个确切的答案，从今天到明年这个时候到底应该投资股市还是投资楼市？

潘石屹： 问这个问题我想起来可能没说完的一段话，我有一个朋友做房地产研究，是美国的朋友，他是从全世界的200个城市看房价的增长速度，算一下过去200年时间房价是缓慢、持续上涨，可是有一个惊人的结论，就是上涨最快的只有不到100个街区，街区是纽约的概念，实际就是小小的一块地，就是全世界实际在过去200年时间，房价上涨最快的就是在最繁华的一些区域上，投资股票市场还是房地产市场，这是两个完全不一样的市场，只是水皮把它给结合起来了。

房地产投资相对来说比较稳定一些，不会星期一就大涨了，星期二就大跌了，这样的情况不太可能发生。我大概上个月碰到一个客户，给我提了一个问题，他说买你的房子亏了。我说你这样高的回报率怎么亏了呢？他说我同样拿这些钱今年年初买股票的话赚多了。他这个话把我问住了，所以我认为这是完全不一样的市场，看你对市场变现率，你的回报周期，你承担风险的能力，各方面能力评价一下。

水皮： 说起这个话题，我就想起年初跟老潘在北京电视台做节目的时候我们的一次对话，我说当时手上有笔钱，我又不想买股票，我买房子，买什么房子好？他跟我建议是买商铺最好。我现在真的很后悔，你说我跟潘石屹说这话干嘛，当时有那笔钱买股票不就完了吗？我真的很后悔。

我刚才说了还有一年时间是难得糊涂的时期，因为股票是这样的，往往在风险越大的时候收益也是越大，越是接近赶顶的时候，利润空间也一样是越大的一个时期。所以做股票的人放弃最后一段，我觉得等于是投资失败，对于很多人来讲，来衡量自己的话，总是想挣到最后那个时候，但是现在还没到最后的时候，所以你现在问我这个建议，我当然是建议你现在同样一笔钱，现在如果是我，我肯定是买股票，这是无庸置疑的。

我买股票的前提并不是我特别清醒，而是我知道这是一个难得糊涂的时期，至少半年到一年左右是可以这么干的。那么我想不想买房子？我也想买房子，因为房子毕竟放在那里看着就舒服，股票的钱看不着，股市一天亏损几万、几十万你是看不见，有房子就踏实，中国人从内心都有做地主的愿望。

所以我经常告诫自己，千万别手痒，忍住（我是指在北京），熬过这一年，要抵挡住房子天天涨的诱惑，熬住，我要熬到奥运之后我要看一下情况究竟怎样，会不会出现回调。我觉得从投资的角度来讲，现在在房地产上是一个非常非常敏感的事情。

奥运会就像一个关键点位一样，也许他是头，头顶之争，也许他是底，如果能冲过去，那就是底，冲不过去他暂时就是头。所以明年8月份之前，北京的房价在我看来是一条分界岭，如果奥运会之后继续涨的话，那就像我们做股票一样，你可以杀进去还会有一段上涨空间，这基本是确定的有上涨空间，如果暂时不涨或者回调，你再等回调再进仓也一样来得及。

长期来看我对北京房价的回调不抱太大的期望，我希望我的心态稳一点，开发商手上的项目也不像现在这样忽悠我，我的挑选空间大一点，余地大一点，我在投资品种上的空间上也有很大一点，我不希望下跌。

主持人： 接着刚才这个朋友的问题，我想问一下钟伟老师，他的判断是到2008年，我想问一下2008对中国的房价有很大的影响吗？

钟伟： 第一个你投资股市还是楼市，跟一个时间界限有关系，你得说多长时间之内你干嘛，如果咱们限定一个时间一年，如果是在一年左右的时间之内，我既不投股票，也不投楼市，我去买基金，买指数型的，ETF类型的，大盘型的基金，因为我知道我的投资知识很欠缺，不能够天天盯盘，我有工作，庄家是选股的，而我作为散户是选庄的，如果庄也选不了就选基金，所以一年时间之内我个人认为最佳选择是大盘型的指数型的基金，这是一种选择。

第二，如果是比一年稍微长一点的时间，那么在楼市和股市当中应该选什么？

如果在一到三年当中，你要投资股市的话，我想你不买基金，你要买股市的话，我看好的板块和水皮有很大的差异，我如果在一到三年之内在资本市场最看好是资源类的企业，尤其是有色板块这是非常好的；第二类企业是制造业，因为中国处于重化、工业化时期，所以高端的社会制造成长是没有办法来衡量的；

第三块也轮不到房地产，第三块是在金融板块当中的保险类的企业，如果硬要在金融板块再分类，我绝不看好中农工建，我只看好股份制企业，对银行排序最好是宁波行，其次招行民生。当工商行翻两倍的时候，可能宁波行的股价破100了，这是第三类；

第四类我才会挑房地产，但房地产股票我尽量不碰，因为不知道这些企业以后会怎样。这是相对长一点的时间。

第三，在更长的时间之内，你可以做什么？在更长时间之内，我想我能够做的还不是去考虑投资楼市或者股市，是考虑如果年纪还轻，那么我能够怎么样去增强自身独特的人力资源，因为你所拥有的财富从根本上来讲，不仅仅取决于你投资理财的能力，从经济学的角度第一取决于你受教育程度，你受教育程度越高你所拥有的财富越多；第二个取决于你选择的职业，你选择的职业是商业类的职业就比做我这样的研究人员要好得多；第三个取决于你的性别，如果你不幸是女性那你肯定比男人吃亏；第四个取决于你成长的区域，如果是在一线城市通常比二三线城市要高；第四个取决于相貌，天生长的丑的人比天生长的漂亮的人吃亏很多。如果是这样的话，我们就可以知道长期来讲，你更长的时间在零到四十岁这段时间，你必须学习才能拥有财富。

最后一点，我想解释，无论是投资股市也好，投资楼市也好，跟你的性格非常相关。投资楼市资金量比较大，你应该是比较厌恶风险的人。投资股市你是随机应变，非常灵活，非常勤奋的人，这两类人是很不一样的。

同样投资楼市的波动率比较低，投资股市的波动率比较高，这两种东西都有可能从历史角度来讲都是长期上涨的，但是很有可能你受不了这个波动。

我举个例子，2月份、3月份、沪深股市的异常波动日只有一天，4月份、5月份股市的异常波动日只有两天，6月份、7月份股市的异常波动率只有四天。20天时间可能其他十来天都涨了，四天一波动你就完蛋了。那么楼市可能一百年的时间房价都是涨的，两三年房价跌了，你投资失败就是失败在这两三年。所以跟你的性格，跟你所投资的品种收益的波动率是特别相关的，你得认清自己是什么样的性格，有多少资金，有没有时间去打理才能够判定你做什么。

最后我总结一下，在最后半年左右的时间之内，最应该做的还是应该投折扣比较低的，或者是指数型的、大盘型的、开放式的基金。

水皮： 我补充一点，讲到投资品种上面，其实钟伟讲的跟我没有什么区别，我也没有第四个选择，一个是金融类，因为金融类相对安全一些，而且在未来增长空间比较大； 第二个就是有色金属跟矿产资源类，因为道理大家是可想而知，中国这么大的国家，经济体高速增长，对能源的需求足以推动这个价格的上涨；第三类就是大型的制造业，制造业的龙头老大。因为今后一段时间，国际上的制造业才能还会继续向中国转移，他们不会采取异地投资，肯定是并购现有的龙头老大，或者老二、老三，老四一般不会考虑，但是前三位大家都是可以观察的。

有相对优势的制造业前三名，因为他们存在着被并购的可能，所以他们资产的存估就有可能，就会比他业绩增长来的快得多，不是说这些公司业绩增长好，不是的，他是因为存在着被跨国公司并购的可能，才进入我们的视线，其实也主要是这三类。我刚才一直说房地产这个板块，房地产股我是看走眼的，我现在继续看走眼，所以不再把它放在跟他们评论的板块里面。

主持人： 时间关系，我们再留最后两个问题给现场的观众朋友。

网友提问： 我是山东电视台《齐鲁地产》的记者，我想问一下潘总、易总，最近有消息传出来，银监会要提高房贷首付四成到五成，你觉得这个消息传出是不是意味着下半年国家有新一轮宏观调控的开始？您认为假如这个消息属实，对于08年中国房地产市场有一个什么样的影响？谢谢！

易小迪： 我先说一下08年对北京是有影响的，对烟台，对外地影响不大，因为每个城市有自己增长的契机，可能北京把奥运会看的太重，而上海好象就是把2010年的世博会看得很重 ， 但是股市我就不知道了。最大的风险来源于什么，来源于政策，政策刚才说有可能会改变预售政策、首付政策，预售可能要取消，我发现所有的政策提高房地产的交付成本，又会增加同类产品成本的环比增长，所以这块成本增长还会对房价产生影响，最不可琢磨是土地价格的。有可能会放出一些土地来平抑物价，如果土地大规模推出一些，这个与其完全可以造成，土地是人为造成的。

北京周围都是农田，过去烟台周围都是农田，或者容积率不准提高就会限制，所以土地的供应实际在中国城市不像香港是很充分的，我绝不相信钱比地还多，中国的地太多了，修一条铁路就会有几万亩地可以供应，所以绝不会因为这个原因，这是完全我们对土地的认识。

如果把土地政策认识观念变了，比如说他认为对农田的保护政策变了，会释放土地等等，这只是在不同时空的释放，如果变了这是很大的因素。

还有一个因素，我们听到议论，交物业税，一旦物业税要收，就相当于把所有的分年支付，同时大大的加大保有成本，我们现在的政策是加大交易成本，买了房想再卖出去征很多的税，这个完全是反向政策，二手房还不如出租，如果加大保有成本，你买好多套房逼着你对外出租、对外交易。

同时还会有什么原因呢？他会降低开发门槛，因为土地是分年度出租，买地成本就很低，今天房地产出局主要是没钱买地，或者说买地的风险无法控制，如果是分年度风险移交给客户，每年交物业税你会不会想好，我持有这个房，投资这个房有风险意识，所以物业税是非常大的影响，但是能否实行有不可测的因素。

我们到加拿大，看温哥华郊区的地比北京便宜很多，我一下起了贪心，用中国的材料盖高楼然后开始卖，卖多少钱都行，差价很大，但是发现他们的公寓不好卖，要慢慢卖才行。另外交付那天起就收物业税，这个帐算不过来了，不管卖不卖都要交，在税收上谁都要交，这样就抑制着空置率，地产商会算这个帐，保有和上涨的幅度有没有风险。

所以我觉得可能物业税的出台是最大的调控，如果调控政策往这些方面变，对地产企业是质的变化，他的开发能力就更重要了，所以对房子不是土地拥有很重要。对房子我想可能政策因素不在于其他的因素，在于土地供应和物业税这两条的影响是最明显的。谢谢！

潘石屹： 银行的按揭贷款会不会降低，就是首付款会不会提高？我在去年我写了三次文章，如果是房价涨的太快，其实单纯从提高银行贷款的利息来说的话，影响非常小，因为每一次提0.27％，我觉得对购买力的抑制非常小，如果真正抑制房价把购买力压下去，就是提高首付的比例，可是到了2007年，到了今天我认为已经没有必要了，什么原因？

第一个国务院文件出台之后，如果能够真正的实施国务院关于低收入家庭住房的意见，低收入住房保障意见，这个文件能够实施的话，其实这些中低收入者购房问题就会得到解决，如果是再要提高首付款的比例实际收益影响最大是中收入的人。

另外一个我觉得就是到了07年再提高首付的比例不能一刀切了，因为每一个城市发展情况不一样，不同的物业品种也不一样，如果是一刀切从原来的三成提高到现在的四成、五成，我觉得这不见得是一件好事情。

主持人： 接下来最后一个问题。

网友提问： 潘总、易总，我是你们的粉丝，什么样的粉丝呢？我特别欣赏你们在短短几年创造了“阳光100”这个品牌，像你们的成长的财富故事我很喜欢，无论我们投资股市，还是投资楼市，很多人讲一句话，中国在未来的15年当中会成长一批能够成为世界500强的企业的企业，当然如果要是像水皮老师讲的那样，我们无论是持有股市，如果定位在长期持有的话肯定能够赚到很多钱，当然在这里我想问一下潘总和易总，如果我们现在想投资阳光100，我更想看到在未来的10到15年之内，潘总和易总对于阳光100这个品牌，这个企业你们是怎样来定位的？因为你们的成长的财富故事给我们在现实生活当中，给了我们很多启发，让我们不断前进，像我们年轻人一样。在这里我们也很可能在两三年之内有一个楼盘要开发，我想能够听到你们的一些建议，谢谢！

易小迪： 说到品牌，SOHO中国可能比阳光100更有名。阳光100是在老百姓心中我们有点地位，我们每年开发量比较大，有一百多万平方米，卖房子比较多一点，但是我们不是立志做500强的企业，500强不是我们的目标，因为房地产企业没有解决一个稳定长期增长的战略问题，我们力求做到这一点，现在500强想都不敢想。潘总他可能会想这个问题。

你想立志创业，或者是大型企业，你有这个想法创建一个好的企业是很值得鼓励的，但是有一条不要把今天的企业的成功，金钱的财富成功当作唯一的成功，实际财富成功也不等于真正意义的成功，其实成功有很多条。钟伟说很多人羡慕他很早就成名，当导师、教授了。这是我原来梦寐以求的，但是现在做不了。

成功有很多条，不要总是认为财富，中国人对财富的渴望有点过分了，我特别讲究生活一定要来源于自信的幸福，我去美国得克萨斯待了段时间，这是一个很小的城市，当地人生活很悠闲，当时我们讨论为什么不创业，他们很瞧不起纽约、洛杉矶，他们觉得自己的生活方式是最好的，热爱这种生活方式，实际人就是这样，找到一个好的生活方式，就是一个很大的成功。

其实财富到了一定程度，就不成为衡量你幸福的因素，尤其大家生活条件提高，其实现在很多的企业家，包括家族企业，台湾的、香港的，他们的后代，华为基金的董事长跟我们说他们的后代都不愿意当董事长，都不想接班。 恒基兆业的老总找他两个孩子做思想工作，有一个找模特结婚，有钱去玩了，他有自己的想法。实际中国家族企业我们老一代人还是觉得让孩子接替财富，来管理企业是最大的成功，实际年轻人的成功观念已经变了，不是说当董事长就是成功，有别的一些想法，我想这个观点很快就会变化，这对社会是一个好事。如果反过来大家都羡慕挣了钱做企业，做幸运儿就成功了，我觉得那压力非常大，实际那不是真正意义的成功，而且大家都聚焦这个地方，给我们太多的压力、责任，其实也不是财富精神能够做得到的。

我就讲这些，谢谢！

潘石屹： 我说两句，其实中国短短十年、二十年的时间，人们的标准太单一化了。

其实当老师也好，做医生、工人也好，只要做好都是应该受人尊敬的，也是成功的。所以当你说这段话的时候，我都有点坐不住了，如果是我们两个人过去的一段经历，把所有的人都引得去赚钱，其实这是一个特别悲哀的事情，钱多了不一定是好事情。

主持人： 最后希望各位每个人给台下的人留一句话。

钟伟： 每天焦急的去追求财富，肯定不能给你带来幸福，能够给你带来幸福的是你自己对自己的认知。或者说幸福并不在于你期待得到什么，幸福是在于你并不介意没有得到什么。谢谢！

水皮： 钟伟的话都是谈人生感悟，我们来点俗的。有句话叫做所谓投资就是一次成功的投机，所谓投机就是一次失败的投资。在市场做要保持相对理性，难得糊涂的时候应该是在相对理性下做到，并不是完全糊涂，当然该糊涂的时候，因为大家都是这样疯狂的时候，你说众人皆醉我独醒那是肯定不行的。在相对理性之下，难得糊涂。OK！

易小迪： 无论成功与否，还是在于你的心态和价值观，我的想法是“只有付出才有收获，而且只有付出之后的成功才是真正意义的成功。”

潘石屹： 我觉得要想投资成功，或者做别的事情成功的话，有两个护身符，第一个护身符就是要诚实，这是最根本的，实际只有诚实才是安全的；第二个要想成功，还有美德也是一个护身符，就是要超脱，如果不超脱一头扎进钱眼里面去的话永远赚不到钱。

主持人： 谢谢台上的四位嘉宾，谢谢台下的所有观众，谢谢大家！今天的论坛到此结束！