高档住宅为何飙价冲高
如今，单价动辄上 10 万元、总价上亿的住宅已经成了市场的新宠，这些天价楼盘的目标客户被开
发商目的明确地定义为高端富有阶层。
● 住宅价格一路飙升
近年来，高档住宅价格连创新高。在上海，早在 2004 年，上海紫园最贵价码的 1.3 亿元一栋的别墅
价格已经成为历史； 2005 年，上海西郊檀宫的一栋别墅曾以 1.5 亿元折桂中国第一豪宅称号；今年，世茂
佘山庄园推出一幢价格 2.5 亿元的别墅，这一价格再次刷新了中国别墅价格的新高，成为中国最贵的别墅；
高档公寓方面，汤臣集团推出的汤臣一品以 15 万元 / 平方米的价格刷新了中国公寓类住宅的新高。
在北京，高档住宅类物业的价格也是一路上扬，别墅方面，国花园将推出一栋北京最贵的别墅，价格为
8800 万元，高档公寓的价格也是一路飙升，缘溪堂、北京公馆、 Naga 上院、柏悦居、昆仑公寓等高档公寓
的单价也突破了几万元。缘溪堂的均价为 2.1 万元 / 平方米（带精装修）、总价最低为 600 万元 / 套、
最高为 2500 万元 / 套，北京公馆的均价为 3 万元 / 平方米（毛坯）、总价最低为 1000 多万元 / 套、
最高为 2000 多万元 / 套， Naga 上院的均价为 3.5 万元 / 平方米，柏悦居的均价为 4.5 万元 / 平方米
，昆仑公寓的均价最低为 6 万元 / 平方米、最高则达到 10 万元 / 平方米、总价最低都为 5000 万元 /
套 …… 高档公寓的价格真有点牛气冲天的味道。
● 天价豪宅何以天价
目前，大量高档住宅都走高价位路线，高价格必须要有高品质与之相互匹配。据了解，世茂佘山庄园
2.5 亿元的首席大宅占地 40 亩，建筑面积 4000 平米，是真正的山水楼王。由两个天然形成的岛屿构成，
一个面积为 35 亩，是主生活区；另一个为 5 亩，以一座汉白玉拱桥连通主岛，如同后花园，名叫 “ 桃花
岛 ” 。主岛上的建筑，以传统的法式风格作为设计蓝本，显得典雅而气度非凡。最大的三层建筑为主人独
享，而位于网球场处的两层小楼，除了用作客房外，还可兼做运动休闲场所。除此之外，位于整个庄园入口
处的两栋洋房，分别是管家、保姆和保安们的住处，其中， “ 管家楼 ” 可以容纳 20 人。除了地上停车
场，房子还设有地下车库，并且空间足够大，可同时容纳 12 辆加长版的劳斯莱斯。
而作为公寓类物业 “ 中国第一贵 ” 的汤臣一品，以 15 万元 / 平方米的价格创造了中国公寓的最
高天价。汤臣一品由两幢 40 层和两幢 44 层的超高楼组成，电梯能否运作，一切靠掌纹。室内采用日本大
金（ DAKIN ） VRVⅡ 户式中央空调和美国碧慕（ BEAM ）中央吸尘系统。保安系统也十分完善：美国
Honeywell 防盗主机，美国 DORCON 掌机仪，德国 SIEDEL 可视对讲系统， Lonbon 紧急对讲系统。厨房家
电选用的是世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌 Gaggenau ， Gaggenau 强调的是量体裁衣式的独特技术，
其电器产品也以节约能源而受到富人们的欢迎。
阳台是汤臣一品的最大卖点，有君临天下的优越感。汤臣一品坐落于黄浦江 270 度转角处，属浦东看
江最佳的位置。在这个阳台上，你可以将全上海最繁华，最有价值的景色尽收眼底。
从别墅类的世茂佘山庄园 2.5 亿元的首席大宅和公寓类物业 “ 中国第一贵 ” 的汤臣一品的品质看
，其天价的数字似乎与其品质有相符的逻辑。
● 需求强劲刺激房价上涨
以北京来讲，根据仲量联行最新的 “ 北京经济透视 ” 显示：由于需求仍保持强劲态势，北京高档住
宅市场前景仍然乐观。这份报告的依据是，自去年 6 月国家出台系列调控政策以来，国内住宅市场热度趋降
。然而，北京由于投机性投资并不明显，所受影响不大。据官方统计， 2005 年北京住宅交易量下降了 4.1%
，表明购房者的态度发生了一些变化。尽管销量下降，去年高档住宅的售价却依然上扬了 9.8% 。
售价上涨的同时，由于去年有超过 7500 套高档公寓投入市场，高档公寓的整体租金轻微下跌了 0.6%
。据仲量联行统计， 2006 年北京市场将有 4000 多套高档公寓竣工， 2007 年入市数量预计也将达 3200
套。
同时，未来租金水平将保持平稳态势，从现在到 2008 年的几年中每年将微增 1% 。在北京，虽然大多
数售出的公寓是购房者用于自己未来居住，但投资者也占据了高档住宅市场购买者的 20% 至 35% 。尽管这
一比例偏高，但主要群体属于长期投资，所以部分业主并不急于出租其物业。目前，高档公寓空置率达 27%
，在未来三年内则将徘徊在 20-24% 之间。尽管租金增长缓慢，但由于需求强劲，加上土地及建筑成本的提
升，预计高档住宅售价在未来三年仍将以每年 5-10% 的速度攀升。由于大批基础设施项目的展开，尤其是一
系列地铁、机场轻轨和快速路的修建，北京市场的长期发展前景相当乐观。北京作为全球最具吸引力的经济
大国的城市，其城市化进程仍有较大空间，这都是推动住房需求的积极因素。除了城市基础设施改善因素之
外，任何幅度的人民币升值也会使市场受益。
● 数量比较有限
据相关报告显示：截止到 2006 年第一季度末，北京市共有高档公寓（销售均价超过 RMB12000/ 平方
米以上的公寓）存量 17679 套。这相对于北京市 1400 万的人口而言，这一数量是非常有限的。有一种观点
认为，由于高档公寓项目太多从而导致了北京住宅市场的失衡。但是，北京的住宅市场目前的结构失衡不是
高档住宅太多，而是中低档住宅或者说老百姓负担得起的项目太少。很多住宅项目的价格集中在 8000 至
10000 元，超出了普通工薪家庭的承受能力。实际上，真正高档公寓项目的数量还是比较有限的。
从最近几年的走势显示看，高档公寓的供应呈现上涨的趋势， 2004 年之前的几年，高档公寓的供应量
平均每年只有几百套， 2004 年入住的高档公寓为 4232 套，是过去年供应量的 4— 5 倍， 2005 年这一数
据上升至 4805 套。同时期，高档公寓市场的吸纳量也呈现出旺盛的态势，由 2004 年的 2800 套上升至
2005 年的 3600 套。可见，高档公寓的需求是很健康的。这也是为什么高档公寓的价格持续走高的原因。
不过，由于供应量的迅速增加，市场上出现了短暂的供过于求的现象，致使空置率出现了略微升高的现
象。需要引起大家注意的是，近几年，虽然高档公寓的销售价格逐年上涨，但是其租金却呈现出下滑的势头
。 2005 年，高档公寓的平均租金报价比 2004 年底下滑了 10% ，达到了有史以来的最低点 19.10 美金每
月每平方米。 2006 年第一季度，平均租金略有回升，为 19.5 美金每平方米每月。
随着政府对高档公寓用地的控制，未来高档公寓的可持续供应将逐渐减少， 2006 年预计高档公寓的供
应量将在 5200 套左右，而 2007 年的供应量将下降到 1600 套左右。供应的减少届时将无法满足市场需求
，从而导致价格继续上涨。而政府在二环内限制土地供应的政策也将使得高档公寓的价格持续攀高。
文/伏生
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