黑白电视·彩电·旧房·新房·安居工程·正转还是反转
人的需求和欲望是永无止境、不断向前发展的，有了黑白电视，人们还要追求彩电。在这种消费心理的趋动下，我们是继续生产黑白电视，还是生产彩电，答案肯定是后者。如此简单明了的道理，在房地产业中却困扰着许多人。
在现有的房地产存量中，旧房子占有相当大的比例。户型设计、设备都很落后，以北京为例，不计算过早的旧房子，单是改革开放以来建成的房屋大约就有1. 5亿平方米 。在这种情况下，我们怎样处理好旧房和新房子的关系？我们应该大力鼓励建新房，建高标准、高技术含量的新房，尽可能采用科学技术提供给我们的材料、技术、设备的新成果。当有人购买新房时，就可以腾出自己的旧房，再把它售给或租给社会中低收入者。这样才能形成一种良性循环，社会才能进步。这是正转。
相反，如果我们鼓励建低成本的房子（如经济适用房、安居房），则是对宝贵的土地资源的一种浪费，就像让人们不去生产彩色电视，而是去生产更小的黑白电视机一样。二十年的改革开放不仅解决了人们的温饱问题，更使人们的生活质量有了极大的提高，许多人用上了和国际水平相当的电视机、电冰箱、洗衣机……但是房屋与国际先进国家差距却很大，这种差距不仅仅表现在数量上（住房的面积），更表现在质量上。看看我们都很熟悉的一些现象吧！一栋新楼刚刚建好，抽水马桶却几乎没有不漏的，封闭的阳台则把大楼打扮成千疮百孔的 “ 乞丐服 ” ，暖气全都是粗糙的大铸铁块，还要加上暖气罩来遮丑，窗户全是漏风的，房屋之间都是不隔音的……这是恶性循环，是反转，是拒绝科学技术的支持。当今社会，任何一个行业的进步，都离不开它主动积极寻求科学技术的支持，中国新一届政府的施政纲领也是 “ 科教兴国 ” 。
毛坯房·屠夫的刀·通风·采光·斜门歪道·火车站
目前，北京的内销市场几乎全是给客户提供 “ 毛坯房 ” 。发展商的理由是个人所要求的风格不同，客户愿意自己去装修，而背后的理由则是装修需要时间，怕影响交工期。这样我们发展商实际没有为社会提供出 “ 成品 ” ，提供的只是 “ 半成品 ” 。我们了解到 “ 毛坯房 ” 交付后三年之内整个楼房都将处在装修期，噪音和建筑垃圾造成了严重的污染，装修过程中的断水、断电、相互干扰，则破坏了宁静的生活和秩序。
“ 昔孟母，择邻处，子不学，断机杼 ” ，客户购买房子对邻居和环境是很敏感的。南宁有个小区，每天晨五点都有一个人拿着两把杀猪刀从楼上下来，邻居们很恐惧。其实，这个人是杀猪屠夫，每天早晨去市场销售猪肉，但是却给邻居们的心理带来了阴影。 “ 物以类聚、人以群分 ” ，古代孟母三迁，是为了给孟子找一个理想的环境，现代人更是如此！
南方人对房子的要求特别注意通风，是因为天气潮湿。在香港飞机降落在启德机场之前，可以看到下面全是 “ 井 ” 字形平面的楼房。 “ 井 ” 字形平面的户型通风很好，可是破坏了采光。然而，北京人对房子要求特别注意采光，是因为天气寒冷，因此北京市政府要求每户至少有一个房间在冬至时日照时间一小时。许多南方发展商盲目照搬香港的平面设计，把北纬12度的户型搬到北纬42度，一定是不合理的。
北京城方方正正，北京的故宫方方正正，天安门广场方方正正。具有深远历史的北京文化对房子的要求是坐北朝南，正正方方。有些发展商把平面设计成不规则形状，并号称是 “ 钻石型 ” ，北京老百姓就称为 “ 斜门歪道 ” 。我们参观了北京一个房地产项目，地段应属于一流的，无可挑剔，但所有房子都是不规则形。问他们300多平复式户型里有没有一间正房子，他们讲有，带我们去看了二层主卧室，我们发现有一条边是斜的，正是构成一个 “ 棺材形状 ” 。
设计悉尼歌剧院的设计师讲，他设计的悉尼歌剧院的台阶是受故宫太和殿台阶和北京人民大会堂台阶的影响，进入时往上走。中国人进入建筑或一个小区总是希望往上走，这受到很深的文化和习惯的影响，有时人们把这种东西叫 “ 风水 ” 。我们看到的许多小区和建筑进入时要朝下走，给人们一种不舒服的感觉。我们曾参观过一个反法西斯烈士纪念馆，进入时要朝下走。北京的市场现在对户型的需求越来越多元化，复式房屋也有一定的需求，我们在设计现代城，特别注意进入房间时要朝上走。
北京的房地产发展面对的市场，机构购买一直占有很大的比重，这一点有些惯坏了发展商，使我们对产品的研究远远不够。今天我们面对的市场发生了变化，评判我们产品的已不仅仅是几个单位房管处的处长，而是购房家庭中所有的成员及他们的大批高参。如果我们拿不出好的产品，我们一定会失败。如果我们为社会提供了好的产品，那么客户每购买一套我们房屋就是给我们投了信任的一票，我们才有资格发展下去。
二维平面·三维空间·多维的眼光
习惯的思维定势总是用二维的目光看房地产，使用最多的词是：建筑面积、平方米、使用率、红线图。这是不够的。我们要用三维，甚至更多维的眼光来看待房地产。
对一座建筑，我们最重要的是用三维的观点去研究它，如：容积率，建筑与环境的关系，阳光的遮挡，景观，而二维指标占地面积已成了次要的指标。
对一套房屋来说，除了建筑面积二维的指标之外，重点要考虑三维指标，如：层高、空间布局、朝向。建筑面积乘以层高才是我们得到的空间。我们研究空间布局时，要看这个空间是不是合理，有没有浪费。如一套房屋里有许多的走廊，这套房屋的布局一定存在问题，不够合理，用走廊来连通和修补空间布局上的缺陷，这些走廊造成了许多无用的面积。大都市的人们渴望更多自然的生机，如：阳光、绿草、蓝天和流水，所以朝向对房屋也非常重要。朝南的房间有更多的阳光：朝东的房间享受到早晨的太阳；朝西的房间就是夕阳了，早晨的太阳比下午的太阳好，所以，朝东房间的价值就比朝西房间价值高。
要更全面地评价一套房屋、一座建筑，要用超平面、超空间、更多维的眼光看它的交通、绿化、教育、会所……还要看规划和地段的发展及增值潜力。 |
