资深策划人为你置业支高招
房地产资深策划人，是包装房地产项目的人，是左右房地产价格的人，是设计房地产发展趋势和速度的
人，是发展房地产品质的人。他们对房地产行业内幕了如指掌，那么他们置业的时候是否也是精心策划？
□ 房地产投资最好不要投机
刘东 庞博国际地产综合服务机构 执行董事
买房子，不管是自住还是投资，首先都应该是自己喜欢并且愿意住在那里的。工作非常繁忙的人不适合
作短线投资，还是应该选择品质非常好的项目做长线投资，并且最好交给值得信任的专业代理人去管理。
买房子和工作没有必然联系
我买的房子有三种情况，一种是十年前发生的，那时我看好了一个项目，为了代理这个项目我先买了这
里的房子，结果我代理了那个项目，那 套房子也为我赚了不少钱。第二种情况就是我代理了一个项目，发现
它很好，然后买了。还有一种情况就是买了并不是我代理的项目。其实我选房子和这个项目是不是我自己代
理并没有必然的联系，而只是和我是否看好它有必然的联系。
高端产品可长期升值
长期以来我一直选择高端产品，而不涉猎中、低端的产品。因为我做房地产投资属于中长期行为，我不
做短线投资，所以对我来说房子的保值增值是非常重要的。高端产品，特别是经过筛选以后购买的房子，基
本上都具备长期升值的素质。
自住、出租和转卖 三个条件缺一不可
我选房子有 3 个标准，而且这三个标准缺一不可。首先我要求房子是我喜欢的，我愿意住在这里，其
次这个房子是能够随时租出去的，最后这个房子是能够升值的，让我能在合适的时机卖出去，并且能赚钱。
品质是房子升值的决定性因素
决定房子价格的其它因素，比如区域、户型、外立面等都具有一定的个人色彩，不同人有不同的要求，
但是房子的高品质是有标准的，对那些精装修的高档公寓和别墅来说，我们就更要关注房子的品质以及装修
的品质。而保障房子品质就要看开发商的开发经历、业内口碑以及开发商的资金实力。 □ 选对开发商是投
资成功的捷径 。
让专业人士帮你打理房屋投资
我的房子都交给租赁代理公司去管理，因为一方面，我的工作非常忙，没有那么多时间和精力去管理这
些房子，另外一方面，我可能在房地产策划方面是专家，但是在房屋租赁这个领域我绝对是外行，那我为什
么不交给专业人士去做呢？
□ 长线投资要选综合素质高的房子
畅磊 清华紫光置业有限公司 市场策划部经理
信誉好、实力强、有上市背景的房地产开发商是项目高品质的一种保障，对于普通消费者来说，当不能
很好地判断市场上众多项目的良莠时，选择他们开发的项目是降低投资购买风险的有效手段。
不可复制的自然资源会持续增值
简单的说，地理位置至关重要。房产会随着位置、周边配套、社区、经济等各种因素条件发生变化。就
像商业中心、城市中心位置的房子有着不可复制的先天条件，无疑成为了房子将来升值的有力保障。假如你
购买的是城市中心的房子，那你大可放心，随着城市经济的不断增长，大量的生活配套将自给自足的满足城
市发展。城市中心的自我完善、自我发展将会让房子不断升值。而在郊区或者近郊购买，就要谨慎决定。房
子不光要自身品质，而且要跟周边社区、配套相结合。不能满足生活、日常需求的房子，用于投资将承担很
大风险。所以投资房产先天资源、条件都很重要。
□ 看重开发商的商业操作经验
蔡宇翔 北京伟业商业策划有限公司 董事 总经理
稳定增长的收入是住宅不断升级换代的经济基础和保障，如果每三年或者五年就会换新房子的话，房子
20 年以后的价值对你当然就没有影响了，你只要关心它在未来五年的升值空间就够了。
住房离工作单位最好近一些
去年我的工作单位是在朝阳门，所以我选择了一个距离单位开车大约 20 分钟的项目，但是等到交房的
时候我的工作单位换到了亚运村，尽管特别喜欢那套房子，我还是放弃了，因为我相信自己不能承受每天在
路上耗掉一个半小时，甚至两个半小时。我还是在新单位附近买了一套房子。我觉得对我这种正处于事业上
升期的人来说，每天能得到充分的休息是非常重要的。
买房不必一次到位
我买房子不会一步到位，因为我的事业正处于上升期，每年的收入都会增加，而且伴随着结婚、生小孩
我也需要不断改善居住环境。在一处居所我一般会住三年左右，然后会选择更好的房子，提高居住品质。
买房贷款年限越长越好
买房子的时候我会选择最长期限的贷款，因为我的房子一般只住三年左右，而这三年中贷款利息不会相
差很多，每月交的贷款越少，我将来把房子卖了以后获得的利润就越大。
高品质项目升值空间更大
因为我的房子都是准备进入二手市场的，所以在买的时候我宁愿多花些钱也要买好的项目，而且还是好
项目中最好的位置，其实这样的房子将来会比这个项目中其它房子升值空间更大，获利也更多。
投资不局限于一种形式的房产品
由于工作的关系，我接触的大多是商业项目， 3 年前在中央电视台还没有明确要搬到 CBD 的时候，我
们代理了一个位于 CBD 东边、距离现在的中央电视台新址 一公里 的商业项目，我选择了一个位置最好的
120 平方米 的房间，当时购买的价格是 13000 元 / 平方米，当中央电视台确定要搬过来以后，这个项目的
均价已经达到了 20000 元 / 平方米。
我的投资也不局限于商业地产，去年我的一个员工说起他在望京地区买了一个小户型， 5000 元 / 平
方米，因为我一直比较看好在北京投资小户型，所以也去定了一套，首付 6 万元，月还款 1200 元。交房以
后，总房价上涨了 6 万元，如果我在这个时候出售，就可以赚 6 万元，换句话说，投资回报率是 100% 。
而我选择了以 2800 元 / 月的价格出租，这样我每月还有 1600 元的利润。
开发商的商业操作经验直接决定你的投资回报
投资商业项目我们需要的是投资回报，而不是单纯成为一个业主，所以开发商的商业操作经验远比它的
销售经验更重要。在香港， 20 个商业项目一般是由三个开发商做的，但是在北京 20 个商业项目可能是由
20 个开发商完成的，这表示北京的商业地产开发还没成熟，这时的投资正是高风险高收益
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