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烟台高端物业的租赁产品能否跟上国际化步伐

烟台高端物业的租赁产品能否跟上国际化步伐

——阳光 100 顶级精装公寓将填补烟台高端服务式公寓的市场空白

引言： 《红楼梦》里面林黛玉有一个老师叫贾雨村，写过一副对联，下联是“釵于内待时飞”，烟台市恰好是“待时飞”的趁势。

——著名经济学家张景芬教授摘自“ 2006 烟台城市发展论坛”

烟台迈向国际化的步伐越来越快

　　稍微留意的市民就会发现，大街上经常走着不同肤色的国际友人，飞机上多半是操着各国口音的外籍人

士，超市里也时常看见金发碧眼的小朋友蹦蹦跳跳。而近期国际果蔬会的成功举办、亚欧旅游会议的隆重召

开、烟大轮渡的试运通航、港站广场的开工建设等一系列振奋人心的事件，更让烟台人民比以往任何一个时

候都强烈地感觉到烟台的巨变，感觉到这个位居环渤海经济圈上的具有重要战略意义的港口城市迈向国际化

的步伐越来越快。然而，当外资企业、外籍人士大量汇聚到烟台这个美丽的海滨城市工作、学习、生活时，

令他们感到尴尬的却是没有较好的高端公寓的租赁产品。

烟台日益增长的国际物业租赁市场现状

　　 2005 年烟台市旅游人数已经突破 1200 万人次，是烟台人口的 2 倍。有 3000 余家外资企业在此落户

涉及 36 个国家和地区，同时有近 2 万名外籍人士在此生活、工作。据相关调查显示，在烟台，为这些外籍

人士提供的物业租赁市场呈现如下特点：一、目前适合外籍人士租赁的物业供应量较少而且分散，主要有以

下三种类型：中档社区（物业较新、园林景观较好的社区）、酒店长租客房、小规模的“酒店服务式公寓

二、外籍人士愿意选择市中心居住，他们最注重的是商业设施配套和高质量人性化的社区物业服务，以及便

捷的交通网络；三、外籍人士租金水平承受能力较强。中档社区的普通住宅一般租金约在 4-6 万元 / 年，

酒店长租客房和个别酒店式服务公寓都在 10-12 万元 / 年；例如南大街中心地段的文经大厦的酒店式服务

公寓主要面向在烟工作的欧美籍管理人员，其租金高到 22-28 美元 / 月 . 平方米，而且供不应求；四、外

籍人士集中居住，靠圈内口碑传播来选择居住地。

城市中心的大型建筑综合体是高端服务式公寓的最好载体

　　阳光 100 城市广场在项目定位上就立足于打造城市中心具有标志性的大型建筑综合体，它是融合商业

办公、居住、酒店、休闲为一体的现代化集约型业态，构建了一个高效便捷的国际化生活圈。她代表了目前

国际上通行的城市中心的建筑形式，是高端服务式公寓的最好载体。成熟的产品设施将弥补高端服务式公寓

市场存在的真空区，成为供给市场与需求市场的平衡点。

阳光 100 让世界建筑大师一同为你设计的未来的家

　　阳光 100 在规划设计、建筑设计、户型设计、景观设计上都一直坚持国际级的设计水准，邀请了世界

级的建筑大师为烟台城市中心量身定做标志性建筑。他们中有曾经设计过澳大利亚大使馆的约翰 · 丹顿，

设计过澳大利亚联邦广场的彼特 · 戴维森，还有一贯以精细雅致设计风格著称的日本 LDC 景观设计师事务

所，他们为了在繁华的城市中心营造一个和谐舒适的居住环境，将 3 万多平米的裙房屋顶设计成清新雅致的

私家空中花园，充分体现了现代建筑理念。而精装修的设计风格却是出自意大利 AD 设计事务所 MONICA

ZUCCHELLI 博士之手。只有在阳光 100 ，才能以最高的性价比住上世界各地的建筑大师为你设计的家，她也

是最容易打动国际人士的产品。

时尚简约的国际风格引领国际化生活潮流

　　参观过阳光 100 精装修样板间的人士都对时尚、简约的国际化家居生活产生了浓厚的兴趣，就像宜家

家居的设计一样，尽管简单但有创意，富有艺术感。当然，在产品品质上阳光 100 也给客户提供了更好的方

案，所用的装饰材料都是新型、环保的知名品牌。在户内装修设计上更是采用了国际人士喜爱的地板式采暖

全落地观景玻璃窗，免除杂音的同层排水技术。并且您将体验到交房后只需购置简单家具即可以轻松入住或

者出租的高效生活。

高品质的物业服务倡导国际主义的人文关怀

　　阳光 100 的万怡物业具备国家最高资质，在北京拥有丰富的国际公寓管理经验，对国际人士的物业服

务需求很了解， 24 小时的外语服务，多国电视频道接收，并能提供酒店式的多方位服务：如清洁、订票、

洗衣，甚至到人性化的子女接送。他们还可以通过建立国际社区俱乐部让外籍人士能够互相交流，并自助式

地提供聚会、郊游、购物等人文关怀式的服务。同时，拥有发达租赁网络的租赁部门会帮助业主管理和出租

物业，使得一切生活便利、高效、国际化。

　　阳光 100 历经 15 年，已成功地在全国的 13 个城市连锁式地开发了 20 个项目，致力于将更好的具

有国际化水准的专业房地产产品带给中国，她的建成将会满足烟台市场上日益增长的高端服务式公寓的市场

需求。

附：租赁市场供给调研

A ：中档公寓

项目	出租部分
项目	出租供应量	出租率	租户类别	租金	付款情况	备注
东方巴黎	300 套以上	80%	外地人经商或工作	二居室， 1.5-1.8 万；三局室， 2-3 万； 150 ㎡的， 4.8 万左右	年付、半年付、季付	物业兼作小区房产经纪
夹河苑小区	70 套	40%	外地人经商或工作	124 ㎡年租金 2.8-3.2 万； 150 ㎡年租金 4 万	年付、半年付、季付	该小区入住率不足 50 ％
海鹰大厦	200 套以上	70%	外地人或外籍人	38 ㎡年租金 8000 ； 90 ㎡年租金 1.5 万	季付
黄海别墅	20 套	70%	外地人或外籍人	128 ㎡年租金 3.5-4.5 万； 60 ㎡年租金 2-2.4 万	年付、半年付
蔚蓝海岸	40 套	80%	外地人或外籍人	70 ㎡年租金 1.9 万； 130 ㎡年租金 2.8 万 -4 万； 150 ㎡年租金 4-5 万；	年付、半年付	该小区入住率在 50 ％左右

中档公寓租赁特点：

社区内出租供量很少，只占 10% 左右，但空置率较低

少量、分散出租是烟台中档公寓在租赁市场中的供给特点

租客结构：外籍主要为日、韩人士；外地商务人士

租金：分流租客结构的直接诱因，外籍人一般在 3-6 （美金 / 月 * 平米），外地人在 3 （美金 / 月 *

平米）以下

配套：入住时间早，社区硬件配套、软性服务均不理想；周边生活配套（除芝罘区外）不完备

高档公寓市场稀缺性强，供需失衡，导致中高端需求（外籍租户）向中档社区积压

B ：酒店长包房

调查内容	亚细亚大酒店	中心大酒店	金海湾大酒店
位置	山东省烟台市芝罘区南大街 116 号	山东省烟台市芝罘区南大街 81 号	烟台芝罘区海岸路 34 号
档次	三星级	四星级	四星级
酒店规模	130 套	203 套	270 套
长包房数量	最高 40 套，现有 20 套	10 套	23 套
租赁房间	套房或商务单间，以套房为主	日韩多选择标准客房或商务客房，欧美多选择豪华客房	套房或商务单间
租金水平	标准间 338 元 / 天；商务间 377 元 / 天；套房 588 元 / 天	标准间 340 元 / 天；商务间 428 元 / 天；豪华客房 600 元 / 天	标准间 380 元 / 天；商务间 470 元 / 天；套房 720 元 / 天
客户来源	日籍、韩籍、德籍，日籍居多。如北岛船厂工程客户	日籍、韩籍和欧美人	日籍、韩籍和欧美人
租期	半年或一年；个别有住了 4 年的	半年或一年；	半年或一年；
配套服务	1 、酒店统一组织酒会、餐饮、户外郊等游娱乐活动（免费） 2 、烟台市最大的日本料理店 3 、套房有独立厨房 4 、性价比较好。 4 、卫星电视可收国外近 20 个频道	1 、 16 小时英、日、韩语翻译 2 、日韩租户房间配冲浪浴缸，欧美客户房间配欧式小柜、落地窗 3 、每天免费洗熨一件衬衣 4 、根据客户需要配备厨房设施 5 、卫星电视可收国外近 20 个频道	1 、外语翻译 2 、日式料理店 3 、根据客户需要配置厨房设施。 4 、卫星电视可收国外近 20 个频道
优惠政策	针对长期客户，房间协议价可协商下调	租半年或一年以上可赠送一定免租日	针对长期客户，房间协议价可协商下调

酒店长包房特点：

市场供量：集中在烟台三星、四星酒店

租客结构：日、韩及欧美人士、外企公司中高级管理人员

租金：对租客分流的影响小；一般为企业统一商定协议价， 15-18 （美金 / 月 * 平米）

高端客户群较为注重区域便利性、生活品质、酒店配套服务；对租金的接受程度弹性很大

酒店租客人员素质、生活环境均难以保障、出租市场高档公寓供给断层现象的解决，将很快分流长租房客源

C ：酒店式服务公寓

访谈主题	分类内容		访谈结果
基本概况	项目规模		文经大厦 17-21 层，约 2000 平米，共 25 套左右。
	户型		58-14 0 ㎡
	出租率		85 ％
租金水平	租金价位		5 8 ㎡月租金 1.4 万； 110 ㎡月租金 2 万； 140 ㎡月租金 2.4 万
	付款方式		较为灵活，半年或一年一付，由公司直接打入帐户。
	租金变化		近几年一直维持在这个水平，短期内不会变动
	物业费		3 元 / ㎡ * 月，物业费含在租金内。
房间配套	客厅		整套沙发、茶几、每个卧室配备康佳卫星电视
	厨房		全套厨具、冰箱（ 1300 元左右）格兰仕微波炉
	卧室		席梦思床、衣柜
	卫生间		全套洁具、热水器
租户	来源		欧洲人，尤其是北欧人；一般是驻烟外企高管，如：通用、莱佛士、潮水、英国石油；日韩客户承担不起租金，一般入住酒店。
	租期		短期在 6 个月左右，长期在 1-2 年。 2 年以上的一般入住高档住宅小区
	租户特点		1 、要有家的感觉 2 、临近闹市区，相对安静居住 3 、喜欢扎堆 4 、多为企业行为租赁 5 、对硬件设施要求不是很高。 6 、素质较高，出现问题能顾及东家面子 6 、喜欢户外活动、派对。
	客户意见		1 、硬件不是很理想 2 、供应量少，不能及时调配房间 3 、真正配套服务较少
软性服务	有偿		酒吧、聚会、郊游等，有偿项目较少
	无偿		清洁、维修、订票等，一般是客户有要求，尽量满足。
项目优劣	优势	1 、目标客户锁定准确，形成固定客户群。 2 、租金拔高居住档次，居住环境好 3 、人性化服务经验，满足客户心理需求。 4 、烟台市唯一一家酒店式公寓。
	劣势	1 、开发商的租售压力：租开发商的少量房间，规模扩大又担心承租率 2 、房间建成 4 年多，装修陈旧 3 、硬件设施不够理想（如漏水） 4 、 17 层以下的为办公区，商住混杂，有影响 5 、规模小，常出现入住时间冲突 6 、周边配套差，距繁华中心商业区较远 7 、客户群不大，若有好的同类项目会分流客户 8 、处于烟台租金市场高端，下调空间小。