易小迪：为城市创造价值
一、城市价值的回归：以人为本
进入 21 世纪，中国的城市化进程进入了高速发展的轨道。
中国的城市化加速首先是二十多年经济持续增长的结果，市场经济的力量在城市发展中起到越来越大的
主导作用；其次是中国社会结构在摆脱传统机制的束缚，走向开放与自由的结果。随着中国居民拥有了对居
住地选择的自由，城市以开放姿态接纳外来人口的政策出现，城市化的进程也在同时迅速改变了中国人的生
存状态；第三是今天的城市越来越成为区域经济与社会发展的中心，城市的现代化与农村发展的相对滞后已
形成鲜明对比，社会资源更加向城市集中。所以，今天的城市是社会的焦点。一方面城市已经摆脱了过去计
划体制下 “ 大而全，小而全 ” 的传统模式，在市场经济下寻找城市在竞争中的专业化分工与定位；另一
方面，城市在经济之外的社会、文化功能得到极大地丰富与强化，从而使城市对人们的吸引力越来越大。有
的人来到城市是为了寻找更大的发展舞台；有的人来到城市是为了生活地更好；有的人来到城市仅仅是为了
改变一种生活方式；而年轻人来到城市是为了寻找人生的梦想 …
城市本来就是因人的聚合而形成，因社会的分工而得到发展，因为发展而变得丰富多彩，从而进一步满
足人们的城市生活需求。但在过去几十年的计划经济中，城市蜕变成单一的政治中心、经济中心、交通中心
等等，而忽视了对人生活与发展的需求。今天，随着市场经济的高度发达，我们终于又看到城市回到了本来
的定位：让人们工作与生活地更好。
二、城市发展中的市场化力量：发展商的作用
在中国城市发展中，政府的力量一直起着最主导的作用，但随着城市建设市场化程度越来越高，发展商
的作用也越来越大。
中国的房地产业的发展是与中国城市发展同步进行的。可以说，房地产最活跃、最发达的城市也一定是
城市变化最快、建设最好的城市。因为，今天城市新开工的建筑 50%~80% 是市场化运作，由发展商来承担的
而即便是政府主导开发的建筑也越来越多地纳入了市场化的运行轨道。发展商已经成为城市建设中最为敏感
最为活跃的因素，他们最能发现一个城市地段的潜在价值，最敢于开拓一个城市的新兴地带，也最能引导城
市的居住方式的改变。由于竞争的驱动，他们也最能创造出一个城市最新、最美的标志性建筑。
中国城市的发展在单一计划体制下长期落后与经济社会的发展需要，也造成了城市居民生活质量的低水
平运行。而在城市发展纳入市场轨道之后，城市建设进入了高速增长并发生了 “ 质 ” 的飞跃，城市房地
产发展在初期以低成本开发，满足城市居民对扩大居住面积的基本要求为主，不久随着居民对居住环境和条
件的提高，各种风格建筑与带有环境、配套建设的小区占据市场主流，而随着市场进一步细化，城市中心的
高品质的摩天大楼，大规模开发的综合社区以及各类风格的专业建筑，郊区化低密度居住区，别墅群等不断
涌现，极大地丰富了市场选择，也成了城市繁荣与富强的标志。可以说，如果没有中国房地产市场的发展，
没有一批活跃的发展商的参与，中国城市建设步伐就会大大放缓；没有房地产市场竞争的充分发展，城市居
民也不可能在这么短的时间里极大地改善了居住条件。
三、城市化的发展商的经验、教训与面对的选择
中国的城市发展今天步入了她的 “ 黄金时代 ” 。根据国外的城市发展经验，一个城市要在几百年内
才会迎来她一次 “ 建筑时代 ” ，作为今天城市建设的参与者，我们这一代人是幸运的，但同时，中国城
市的急剧发展使得她在短短的一、二十年内要走完西方城市上百年才能走完的历程，我们这种发展模式又容
易带来浮躁的心态，犯下历史性的错误而留下遗憾，因此我们又面临更大的挑战。
在过去几十年的城市发展中，作为城市开发的房地产开发商，起到了十分积极地推动作用，但也走过许
多弯路与留下了太多的遗憾。因为单纯追求经济效益，曾经留下了太多的粗制滥造品；因为浮躁的心态，我
们破坏与丢弃了太多传统；因为盲目地模仿，城市与建筑出现了太多雷同的面孔；因为缺乏全面与长远的眼
光，我们造成了太多的城市生态问题、交通问题和环境问题等等 …… 由于经济的增长与市场推动的作用，
中国城市化进程正在以迅猛之势，由东部到西部，由发达城市向不发达城市推进。我们不能再看到这些问题
不断地重复与扩大，作为这个时代的发展商，在看到这种潜在的巨大商业机会时，也应该感到自己应该面对
和应该承担的社会责任。
中国的城市发展，既要吸取西方与先进城市的经验与教训，又必须结合今天中国人的发展需要而创造有
自己特色的东西。比如，土地稀缺与人口众多，是我们城市建设中长期面对的矛盾，我们不可能像美国、加
拿大、澳洲那样在广阔的土地上开展城市建设，而是在有限的空间、有限的成本下创造出集约化的居住模式
与相对舒适的环境。其次，中国的城市几乎都有着悠久的历史文化与地域特征，城市在走向现代化的同时，
如何继承和发扬这些历史传统，不仅是城市特色文化得以传承的需要，也是城市在未来参与竞争与定位城市
功能的前提。所以，作为今天的发展商必须超越单一的商业层面，站在城市发展的高度，才能更多、更好地
为城市建设尽到自己的责任，也才能寻找长远发展的舞台空间。
四、为城市创造价值：我们共同的责任
经过十几年的发展，今天中国房地产行业已经诞生了一批具有一定开发能力与经济实力的发展商，在城
市建设中扮演了越来越重要的角色。
今天中国的城市发展还存在着明显的规划滞后与指导政策的不健全，但同时市场需求又在推动着城市在
加速扩张。因此。今天中国地产发展商与西方的同行之间有相当大的区别：中国的地产商有更大的灵活空间
与开发权利，同时也要承担除商业之外的更多的社会责任。越来越多的发展商意识到：城市物业价值与城市
价值是紧密相关的。为城市创造价值的本身也是在为自己的产品提升价值，如何运用市场手段，有效地将二
者结合起来是我们发展商应该努力探讨的方向。
阳光 100 在这几年的规模社区开发中，越来越注意将项目本身发展与城市发展有效地结合起来，并进行
了一些有益的尝试：
1 、城市环境改造与地产项目开发有机结合。
阳光 100 的济南项目占地 150 公顷 ，这里曾经是两个水泥厂的废弃大坑，污水满地，灰尘满天，是济
南市著名的城市污染源。但我们在项目开发前期投入了巨资改造环境，清理河道，修建道路、桥梁，并大规
模植树植草等，经过两年的建设，使昔日污染重地变成了美丽的公园式居住社区，受到了政府与全市的赞扬
加上配套公建的建设使济南阳光 100 社区成为当地最好社区，项目本身也取得良好的经济效益。
2 、完善城市功能，提升社区价值。
城市功能的缺乏是影响城市价值的重要因素之一。在地产项目开发中为城市完善功能同时也是在提升自
身价值。比如前几年，顺德碧桂园兴办高质量学校而救活一个大盘；上海的新天地带动效益而提升了周边物
业价格等。
阳光 100 重庆项目位于长江与嘉陵江交汇处，风景独特，但由于背靠经济相对落后的南岸区，本身物业
价值受到影响，因此在项目开发时，我们规划了一个综合性的大型城市广场，并安排了高档写字楼和五星级
宾馆的城市公建，大大提升了项目居住物业价值，取得了城市效益与企业效益双赢的局面。
3 、地方文化与现代建筑的融合。
老城区的改造与复兴是我们今天城市发展中的难题。南宁阳光 100 城市广场是位于南宁黄金地段的一个
老城区改造项目，由于拆迁与重建成本偏高，以及与原有街道风格一致化要求，我们将当地骑楼商业风格巧
妙地与现代化建筑结合起来，并在寸土寸金的地段中创造了一个为市民开放的中庭广场，既提升了商业价值
也完善了老城市的功能。
为城市创造价值不仅是一种贡献，更是这个历史时代赋予我们这一代开发商的责任。因为中国的城市经
过了几百年、几千年形成的格局，在我们这一代人手里要在几十年内改变成一个新的城市，想到这一点，就
无疑要我们站在一个城市发展的高度，站在一个历史的高度，超越单纯的商业层面以尽到一个发展商应尽的
义务。
|
