2006 烟台城市发展论坛
城市，源于不同的环境和经济，每一座城市都会形成属于自己的衣食轨迹和商业文化氛围，形成各具特
色的城市精神和旗帜，这种精神和旗帜不会因为时间的流失而褪色，相反经过岁月的冲刷和积淀，将更为鲜
明富有感染力。
今天的烟台成为中国三大经济圈之一的环渤海经济圈，并将通过港站广场的开通建设、烟大轮渡的开始
运行，国内外一流企业的强悍登陆等一系列规划和发展，把烟台从原来的港口城市升级为经济门户城市，目
前烟台的城市建设第三产业、文化发展等方面相对滞后，阻碍烟台的发展。为此我们举办 2006 烟台城市发
展论坛，并邀请指定的经济界人士参与到这次讨论中，他们将从城市规划、产业调整、建筑特色、文化发展
等多方面共同探讨烟台未来的发展，进一步明晰烟台未来的城市定位。
2006 ，城市发展论坛希望能够共同探讨烟台未来城市发展机遇，也正式提出烟台迈向门户论坛，烟台阳
光 100 一直以创造城市价值的概念举办类似的论坛，希望这次论坛为烟台的飞速发展尽一次微薄之力。论坛
有幸邀请到： SOHO 中国总裁潘石屹、北京阳光 100 总经理易小迪、华高莱斯国际咨询策划公司城市运营专
家李忠 先生、北京大学光华管理学院 赵晓 老师、北京大学博士、山东工商学院教授 张景芬 老师。同时请
各专家谈述对于烟台城市发展的观点。
山东工商学院教授 张景芬 教授 ：城市经济需要回归中心
现在信息通讯一体化，烟台地域和经济的发展，一体化进程越来越快，目前的烟台可以用一句话形容
“大市区小城区”。烟台总面积是上海的很多倍，市区面积烟台市是上海市的 1.24 倍。市区很大，城区很
小。而烟台在步入国际化城市进程今天，遭遇着这样的问题：周边很发达，中央城市不发达。周边经济、商
业的发达对于城市潜在了很多弊端，如同跳动缓慢的心脏一样。城市如果需要不停的前进、发展就需要强有
力的心脏来作为支柱。今天的烟台周边很发达，中央经济很不强，同样面对这样的情况。烟台应该是把中心
城市强化起来才可以。
烟台，作为一个港口城市，现在成为一个枢纽，港口大对城市发展很有利，物流很丰富。烟台这里既然
是黄金第一，渔业第一。这里优点是资源丰富，缺点是城市比较小，带动力不行，烟台的经济分散。烟大轮
渡现在搞的比较好，这是一次革命、一次重大的社会变迁。 1986 年港务局港口进来的货物 86 ％是供本地
使用，只有 14 ％是供外地使用。这次我们的烟大轮渡相对的人流增大、物流增大。我感觉这对交通的通畅
是一次拉动。烟台市人口质量高，物产丰富，就差一个时机。因此我想烟大轮渡这条交通的通畅带动了我们
外部的拉动。
华高莱斯总经理李忠总经理 ：城市意味着更聚集，更有效、更集约
交通对一个城市来说是极其重要。当交通一旦连通以后，我可以期待大连借助东三省的福地不仅是大连
的福地，也会变成烟台的福地，所以烟台的经济会有比较大的提升。所以当烟大轮渡开通之后，烟台将提升
一个非常大的层次，使我们从交通的尽端城市变成通讯城市。
当城市达到一定程度，就是说中心城市发展起来，应该反哺乡镇；如果自己的中心城区还不够密集的时
候，就忙着去发展城市中心周边建设，无疑让城市的发展成本增高。而目前在中国，很多城市都在扬言建造
CBD ，那么 CBD 是可以建造的吗？ CBD ，就是因为空间上的相互靠近能够增加大家的工作商务机会，这就
是我们所说的城市。应该加速发展烟台的周边城区从这种意义上来说我们中心城区应该房价、地价都应该更
物有所值，因为中心城区的生活效率高了。
德国有一个著名的诗人，说 “ 城市的空气使人自由 ” ， 国际发达都市是指不同人在这里能够按照不
同的方式愉快的生活，而烟台城市太小，小到没有给人足够的自由，只能说烟台没有完全从乡村结构过渡到
一个城市结构，城市结构应该是各人过各人的事。
阳光 100 总经理易小迪 ： 烟台，做自己的特色
“ 阳光 100” 在全国 13 个城市有项目，之前都拜见很多的地方官员和地产人员，我们现在越来越重
视地方政府对城市规划的发展。
环渤海圈这个机遇是很明显的战略优势，实质这个换代不仅是城市化的进程，或者表面上我们可以看到
城市化推进的过程，事实上背后的因素是产业的因素。烟台市土地非常广阔，海岸线非常长这是非常难得的
优势，作为一个国际化城市，首先应该是在城市建设上应该有开放型的态度。所以这一块我认为看好的是环
渤海经济圈的产业发展。在环渤海经济圈本身烟台要找到自己非常适合的定位，并不是要独家占有。只有城
市是产业生存最好的土壤。我们毕竟从简单的加工过渡到品牌竞争，要上升到整个产业的竞争。我们更希望
企业总部到这里，而不是一个工厂。所以未来城市如果没有一定的定位，产业就没有上升的地位，没有成长
的地位。城市已经承担了主力发动机，而不是用工业园区来带动城市。
在竞争意识下，城市一定要感到压力和紧迫性，如果没有一定城市的国际化气氛和文化背景，在未来可
能就会出现劣势，机遇和挑战都是并存的。目前烟台经济的潜力和城市的潜力，城市现状相对滞后经济的需
求，城市价值的增长会带来很多方面价值的增长。烟台必须树立一个目标，必须成为一个国际化，有规模的
城市。
SOHO 中国总裁潘石屹 ： 与世界对接的烟台
烟台临近的城市，一个是南韩，一个是大连，烟台跟韩国在未来的经济中可能有一个比较大的联系。韩
国从亚洲金融危机之后人均 GDP 大概是两万一到两万二美金，这样的 GDP 的状态是超过台湾的，所以韩国
从东南亚金融危机之后他们的经济增长非常快，在金融危机时把他们的不良资产剥离出去，剥离之后整个公
司机制没有太大的变化，韩国在这样情况下会把一些东西外包出去，就是专业化出租。而烟台人均 GDP 应该
是两千多美金，正好是南朝鲜的 1/10 ，这个情况可以在烟台做的好多事情，而在韩国已经是做不了。所以
我觉得未来外包是整个格局，这是烟台和南朝鲜的情况。
烟台的发展一定是有潜力的。在我们城市发展过程中，我想谈两件事情： 第一件事情就是我们的城市要
不要分区。这个问题是非常技术化的问题， 我的观点是城市不能作过多的分区，要复合，只有复合才能使大
家更方便，在这个城市生活才不会有负担。烟台已经进入一个现代化的城市，可是目前到处都是有传统、落
后、过时的符号，这些符号对这个城市没有任何用处，可对城市居住者来说都是根深蒂固的。可能会影响到
交通、安全、经济等社会因素。所以我在建造这些城市符号时，就要进入一个现代化城市一定要剧本现代化
的思维模式。
宏观战略部部长 赵晓 教授 ： 烟台，资源丰富
从经济学来说城市可以从四种资本来讲：
第一种叫自然资本。我讲烟台有好几个县基本也是靠自然资本，当然自然资本里面有大家忽略的那就是
地理位置，这是非常重要的资本，用自然资本能够解释为什么有些地方是富有的，比如说香港、上海。
第二个就是物质资本。除了自然资本，物质资本也是非常重要。
第三个就是人力资本。人力资本包括两个方面，一个是可量化的指标，教育、学位。还有一个是不可量
化的，比如说企业家的人力资本。
第四个叫社会资本的解释，指人和人之间的关系，包括合作。
目前，烟台的资本在环渤海圈内资本雄厚。不论是烟大轮渡的通航开始还是城市的顺应经济的潮流需要
我们要进行开放，开放能让烟台够抓住新一轮的机会，我们要改变我们的观念，我们对城市整个的规划有一
个安排，这个安排就是穷人区和富人区不要变的截然对立，而要想办法让穷富融合，走穷富融合的道路，而
不要走穷富对立的道路。这样会发现这个社会关系很融洽、和谐，并没有出现截然对立的差别。
我们更注重的是城市的发展和形象，我们应该考虑城市穷人区和富人区的问题，考虑公共设施的建设。
所以我个人的建议就是烟台是一个重点城市，包括房改时烟台也是一个试点城市，包括眼前城市发展，它在
做规划的过程中，必然要有一个前提规划，这个前提规划包括我前面讲的产业的对接考虑，也包括跟周围城
市。
来宾提问：我想问一下易总，在烟台投资阳光 100 ，能否预测一下阳光 100 今后十年对烟台起到什么作用？ 谢谢。
易总： 阳光 100 城市广场不仅仅带来是一个好的建筑，我觉得好的建筑首先是一个好的文化，是一个
生活模式。我觉得这在 98 年对我是有很大的启发，那时候我很穷，当时咬了咬牙请了国外的一个设计师，
我付他的报酬实际不到三个亿，但是带来的是一个观念。从此之后我觉得设计师不仅针对一个发展的城市，
是有使用功能和未来城市协调的意义，因为他讲解的时候对我的印象很深刻，讲的是对这个产业的研究或者
给城市带来什么的问题，包括给这个城市带来的东西，我认为这些东西给我很大的启发。
我希望到每个城市都是往前看，能够引导这个城市能够有好的东西出现，而不是向后看，比如说我为什
么反对复古建筑？博物馆可以复古，因为人都可以往前看，不要往后看，历史不会倒回去，也不会重复过去
再伟大的历史也不会过去。我们了解烟台的历史给我们带来的不是天外的飞碟，而是烟台未来可能需要的建
筑综合体，同时会培养一种消费文化，或者是一种文化，慢慢来熏陶这样一个人。我们想一本好的书可以熏
陶人好的性格，如果一个好的建筑不止熏陶一个心情，应该会带来更积极、更广大的社会影响。
来宾提问：今年上半年烟台房价是 2857 元 / 平米，比去年增长 26.4 ％，我想按照这个思路烟台的房价增长还要持续多久，按照这样的增长速度，烟台市的政府是否应该对房地产市场进行一些调控？
赵晓： 我觉得社会的眼睛经常盯着房价，但是我认为根本问题不在这里，我们要看清楚两个问题：一
个是游戏规则，另外一个叫“房价”。在中国的这两个问题是绑在一起，房价涨了，或者涨的比较快，大家
买不起房子，大家凭经验就说这个房价太高，得出的推论就是政府应该把房价降下来，能够让我买房子。假
设房价跌 50 ％，穷人不一定能够买得起，而且我们知道房子的价格是有一定的，不能过多的背离价格。因
此我们发现政府如果只把眼睛盯着房子，试图用调控把房价降下来，那么这肯定是一个不正确的思路。正确
的思路就是政府应该要把游戏规则定好。而且我们说房价涨不是不合理，如果房价涨并没有引起当地或者是
全国的经济泡沫，你未必要进行调整。
李忠： 即便谈到房价，我想正面回答三个事，第一件事房地产市场往往是刚刚发育时房价涨的最快，
而不像很多人估计现在涨的快，未来涨的慢，就好像孩子一样，孩子什么时候长的最快，生出来的前一个月
每天都有变化，用你刚才的话来说，照着速度长不能长成姚明吗？房价照着这个速度不会造成浮动。
第二件事，今年烟台房价很大程度跟我们的开发回归市中心有关系，所以在统计房价时我们的政府部门
忽略一件事，用统计汽车的方式在统计房地产的价格，如果统计一下地段应该发现这其实是合理的，而不是
不合理。
第三件事，房价过高与穷人不是内在的问题，因为这里面既是有粉丝的价格又有鱼翅的价格，粉丝是与
老百姓有关联，你真正要做的就是把粉丝与鱼翅分开，富人愿意买高价房，把税收给你给老百姓盖房。其实
这是游戏规则的问题，所以不能说房价一高就要调控，而且房地产价格不会始终都以双位数的形式提高。
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