功能上的互补：写字楼与商圈从寄生到互动
现代商圈的特点
现在很少从城市规划和布局的角度来看写字楼的开发，从城市的角度去了解整个不同区域的写字楼的地
位，对于一个写字楼的操盘是很有帮助的。与写字楼关系最密切的首先是商圈。随着商业区的出现，城市就
以商业区为中心，商圈是城市文明的一个象征。
商圈首先的一个特点是中心性，它在交通上各个方向的可达性特别强，他总在一个城市里交通最便捷的
地方出现。交通最便捷这个词也是相对的，随着城市的发展和形态的变化，这种便捷性和可达性也是相对的
城市的交通在发生变化，所以商务中心区也是动态的。
还有一点是高密集的高楼大厦，这是城市的一个表现，高密度的建筑，高容积率的建筑。从直觉上判断
不管是大城市还是小城市，只要看到这个地方高层的城市建筑很密集的话，这个地方可能就是一个商务中心
区。这些密集的高楼大厦，最主要就是办公和商业建筑。
商务中心区有一个很大的特点，功能的高度集合性，在这样的区域里，有办公楼、有购物中心、有很多
的写字楼、有各种各样的服务机构，还有多样化的一些中心，电影院、剧场，甚至是一些现在新兴的各种各
样的娱乐中心，还有酒店甚至是高级公寓等，这是作为商圈的一个功能高度集合性的特点。
还有一个特点是地价高、租金高，这是作为商务中心区一个地块的特点，是一种城市发展很长时间积淀
起来的，大家一致认为非常成熟的地方，它的商业价值是很高的。
人流集中是商务中心区非常重要的特点，白天的人流非常多，传统的商业区，夜间的人流并不多，常住
人口很少，这也是北京在建 CDB 的时候，为什么要提出建造 24 小时 CDB 的原因。新开发的北京财务中心
是一个 72 万平方米的社区，我们就是按照公寓占 20 ％的比例、写字楼占 50 ％的比例，另外是酒店，目
的就是想在这样的地方形成自己的一个网络，使项目成为一个白天和黑夜旋转的真正能够实现 24 小时运转
的高效率的建筑综合体，这是一种符合商圈核心区的建筑形态。
认知性也很重要，应该说在广大市民中间这个东西是非常认可的，一提国贸、燕莎大家都知道，一说王
府井，大家也都知道，那是一个非常繁华的商业街。这是一个广泛、普遍的认知性，有时地价、土地的开发
价值，正是建立在这种广泛认知性的基础上，这种认知性是一个项目开发的潜在价值。
还有一个非常重要的观点，商圈的概念是会随着城市的发展而变化的。这一点尤其有意义，你能看到
一个区域的发展是萎缩性的还是发展性的、有张力的商圈。为什么？商圈是变化的，有的时候，比如说上海
的浦东，纯粹过去没有的，现在新开发了，随着整个城市的规划，随着交通的变化，随着城市功能的萎缩，
商业功能却正在膨胀，商业中心区和政治核心的功能会有一种互相侵袭的作用。比如说北京东方广场在心脏
的旁边，原来是政治中心的地方，但是随着商业的变化，大量的商业建筑群矗立在这个地方的时候，说明城
市的形态已经发生变化，它是城市形态和功能的一个写照。
商圈板块与写字楼分布
商圈板块指的是商圈的核心区，不同区域的写字楼，他的核心区一般是地标性建筑和大型综合体。在核
心区很重要的一点，和开发商的实力有密切的关系，实力不是很大的开发商，尽量不要去做这种核心区的建
筑。为什么这么说呢？因为作为地标性的建筑也好、大型综合体也好，建筑成本是很高的。作为核心区建筑
的社会功能非常强，社会功能和商业功能在某种程度上既有互相协同的地方，又有互相抵触的地方，你要为
社会作贡献，你的利润就要降低。
还有中心区，外延比较大的区域，很多的是出现甲级写字楼、酒店、商业配套，还出现一些高级的服务
公寓。中心区的甲级写字楼一个特点，传统的写字楼很多是经营型的，业主持有，不是打散去卖。在传统的
概念里，写字楼开发在国外的概念是没有打散来卖的，都是经营型的。国外衡量甲级写字楼的标准有一条不
是打散卖，打散卖，整体的品质会下降。今天对于多数的开发商来说还是希望能够卖掉，这是中心区的写字
楼。
副中心区的写字楼，更多的是乙级写字楼，这些写字楼，在市场上出现的更多是以销售为主的，一些不
是品牌的企业可能会围着转。
还有边缘区、小写字楼、商住型两用（ SOHO ）。
还有就是外延区，外延区是什么呢？可能是城市的外延区，现在出现的新兴开发区的概念，这里是办公
生产结合型的。
写字楼的需求特征
甲级写字楼的需求特征，在这里选择写字楼，对于大企业来说非常讲究开发商是谁，什么样的开发商
会干什么样的事情。还有，他们不会买你的期房。卖写字楼，确实现房或准现房的时候是最好的机会。另外
作为中心区的甲级写字楼的需求有一种二元现象，要不面积很大，要不很小，中等的面积需求特别少。
乙级写字楼的需求特征，在这里，整个企业的企业形态是比较复杂的，特别难界定。但是显然在这些办
公楼里更讲究的是一种自用和务实。这个地方离中心区特别近，和大企业合作起来比较方便，合作的成本很
低，在这个地方非常务实，房价不高，下一步再发展的时候他可能会向中心区靠，这是这些企业的一个特点
面积在需求上应该是各种各样的都有，有的乙级写字楼一下子买 两万平方米 的也有，他知道中心区永远也
进不去，也有买 50 平方米 的，面积需求多元化，这样的物业以销售为主。所以做以销售为主的写字楼的时
候，平面风格的灵活性功能特别重要。而且写字楼建的时候，使用率一定要高。
小型写字楼商住办公的需求特征。显然他们是以中小企业为主，这些企业更多的是服务于中心区的企
业，这些小企业是依托他们来吃饭的，所以说，为什么商住两用的楼房在这样的区域需求量很大，包括那些
个性化家庭办公、各种各样的个人工作室都是在这样的区域出现，都是需求的对象。还有一种商住混合的特
点，需要办公生产相结合的独立建筑，这是开发区的一种建筑形态。第二是郊区，第三是自用型，第四是低
密度，第五是低成本，因为土地成本在这样的开发区里是非常低的，这是这些企业为什么在这样的地方入住的原因，另外，环境比较优美，还有与中心区在功能上的互补性。
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