韩国 VS 烟台，酒店服务式公寓的经营之道
资料提供：西安房产、 《财经》
“我们的客人中 60% 是世界 500 强企业的高级管理人员。他们分布在世界各地。”走进位于韩国首都
首尔的第一橡树林 COEX 中心酒店时，总经理 H.K.Cho 先生如此介绍。
随着酒店服务式公寓出战烟台，就立刻成为烟台楼市的一大新亮点。虽说酒店式公寓在烟台是个新生事
物，但它在国内其它大城市特别是经济发达国家已有不短的历史，并因为租金高回报率高而备受青睐。作为
一个投资性房产品，真正受市场欢迎的酒店式公寓应该具备哪些要素？让我们一同赶赴首尔，考察了当地的
酒店式公寓市场。
在首尔，共有 30 家左右的酒店式公寓，一部分是本地酒店管理公司管理的，一部分是境外品牌管理的
以 Oakwood 管理的第一橡树林 COEX 中心酒店为代表，相对档次较高。记者考察了几个代表性的酒店式公寓
后发现，和一般的投资性房产品不同，酒店式公寓是否收益高，最重要的三大因素是地段、设施和服务。
地段，客源的首要保证
一个酒店式公寓租金是否高，好地段还是至关重要的。韩国的酒店式公寓管理人员透露，对于高收入的
人群特别是世界 500 强企业高层来说，酒店式公寓是否在其工作地点的半小时车程范围内，是其选择酒店式
公寓的首要标准。
第一橡树林 COEX 中心酒店是韩国首家国际性服务公寓，由世界酒店式公寓的领导品牌 Oakwood 提供
管理。该公寓处于首尔 CBD ——江南德黑兰大道 COEX 园区内。正因为处于商业和金融的中心地带，周边有
亚洲最大的购物商场园区、贸易中心、 COEX 国际会议中心、展示会场和市内机场总站，周边跨国公司和韩
国国内大公司云集，这一酒店式公寓才成为驻扎在首尔的 500 强高层聚集最多的公寓。据了解，在这儿，
47 平方米的一居室每天的客房收费标准为 40 万韩币，约合 3636 元人民币。
然而在首尔，另两家同样由新加坡公司提供管理的酒店式公寓由于地段较为偏僻，设施也较简单，房价
明显低于第一橡树林 COEX 中心酒店。而且，从几家酒店式公寓的对比分析表看，一个有意思的现象令人关
注。虽说，普通酒店式公寓的出租率要高于像 COEX 这样的酒店，但由于后者房价高，收益率反而高于前者
这和 COEX 中心酒店拥有顶尖收入的客人不无关系。据说，去年， COEX 中心酒店是首尔售房收入最高的
酒店式公寓。
而从烟台的酒店式公寓销售看，是否拥有过硬的地段也成为客户选择的首要标准。阳光 100 城市广场
的顶级投资公寓从目前的销售看， 90% 以上的客户选择的重要原因便是看中了其处于烟台城市中心的核心商
务区的独特位置。
硬件设施，扮演重要角色
形象地概括酒店式公寓的硬件设施，就是既有家居的便利，又有酒店的档次。硬件设施，在韩国酒店式
公寓的配备中扮演了重要的角色。
在首尔的几家酒店式公寓看到，大到空调、电视、洗衣机、冰箱，小到电烫斗、果盘甚至勺子刀叉，酒
店式公寓都能给你提供，让你有家的感觉。这里的酒店式公寓在户型设计上向公寓靠拢，客房比一般饭店的
大，每一套客房都是成套布置的，配有独立式起居室、卧室、餐厅、厨房和卫生间。而且所有客房均配有齐
全的家具与家居用品，可满足客人立即入住的需求。
第一橡树林 COEX 中心酒店在硬件配备上是首尔最顶级的酒店式公寓，五星级标准，装修非常豪华。高
27 层的酒店客房分一居室、两居室、三居室、四居室和顶级阁楼，面积从 47 平方米到 193 平方米不等。
这里的卧室每一间都有专门的卫生间。另一家酒店式公寓弗雷泽档次稍低，但除了客房里铺的是地板，不是
地毯，装修用材也稍差一些外，基本的硬件设施还是相当齐全的。
据 COEX 中心酒店房务总监 PARK 介绍，酒店式公寓反而大客房出租率更高。对于世界 500 强企业的
高层管理人员来说，酒店式公寓客房面积比一般饭店大，家庭氛围是一般高档酒店不可相比的，而且同样大
的房间，酒店式公寓的房价比同类档次的饭店低 60% 。和一般饭店不同，酒店式公寓还允许宠物进出。
相比而言，在烟台阳光 100 与韩国 LG 联合签约，为投资公寓提供全套家电设备。同时阳光 100 还邀
请世界顶级大师为公寓设计，时尚款式的沙发、茶几、餐桌；能够装下高尔夫球包的大衣柜；采用烟台首屈
一指的地板采暖；全落地窗户，让居住更舒适、更温馨。
管家，酒店式公寓的灵魂
COEX 中心酒店是韩国首家国际服务式公寓，由具有 40 年历史的总部在美国的国际酒店式公寓管理品
牌 Oakwood 提供管理，它的住店客人中不乏微软、三星、 IBM 等跨国企业在韩分支机构的高级管理人员。
据悉， 500 强企业总部和 Oakwood 总部有签约， 500 强在世界各地的分支机构高层会优先选择入住
Oakwood ，这和 Oakwood 提供的人性化服务不无关系。
在首尔，酒店式公寓的档次区分主要就在于其管理公司的品牌， 3 家境外公司管理的酒店式公寓组成
了首尔的高价公寓梯队，其中 Oakwood 管理的 COEX 中心酒店房价最高。
2001 年底， COEX 中心酒店开业。如今，记者在这家开业已 5 年的酒店看到，由于 Oakwood 的良好
管理，室内的装修还是很新，家具设备保养得也不错。总经理 H.K.Cho 先生说，在他们这儿，一个月以上的
长租客人占了 70% 以上，他们之所以在这儿长租，就是因为这儿能提供的高品质服务。 在烟台，阳光 100
邀请 全球著名的房地产投资及服务公司——仲量联行 ，熟知国际人士的家居习惯。服务项目除代住户预定
各种票务、叫出租车等一般项目外，还包括像代住户喂养鱼和植物、叫早、兑换零钱以及每年三次为住户整
体除虫的虫控服务……细致化的让住户体验国际化服务的生活。
管理人员还向我们展示了他们组织业主搞的各种联谊活动。比如 Chef Park 的烹饪学习班可以进入公
寓向女主人们教授如何准备和制作各国美食。每年，管理人员还会组织客人们搞一些派对，如烤肉派对、圣
诞节派对。各种活动让客人们拉近了关系。在 5 楼，为业主提供专门的休息大厅，在那里到处洋溢着温馨一
幕，女人在这里围成一圈闲聊，孩子们在自由地嬉戏，就像一个大家庭。
选择，进入中国的动力
对于那些籍贯本来就在上海的台湾人来说，套利就更可行了。不过现在，这一套利的空间已经不存在了
因为两地房价相差无几。从文化归属感的角度讲，这种套利对海外华人可能比较容易，对其他国家的人就困
难得多。这的确有道理，不过也有例外。很多韩国人就因为套利而搬到了中国。
当地人告诉我，大约有 2 万韩国人居住在烟台。我觉得有些夸张了，不过这个数字也不会太小。在烟
台、威海、青岛，很多小企业都是韩国人开的。假以时日，相当一部分韩国人口都可能移民到山东。韩国有
5000 万人，其中 5% 来到中国是完全可能的。如果真是这样，将给烟台经济带来巨大影响。
韩国正经历着房地产泡沫。首尔的房价大约是上海的 2.5 倍。不过，房地产的价格总是很难比较，任
何比较都含有主观性。一套坐落在市中心的 150 平方米的公寓，在上海大约值 350 万元人民币，在青岛值
180 万元，在烟台 100 万元，在首尔却要 900 万元。如果一个韩国人卖掉他在首尔的房子，把家搬到烟台
他的下半生靠省下的那 800 万元，大可以衣食无忧。当然，你会说烟台的生活是不同的，很多韩国人会不习
惯。但事实上，已经有成千上万的韩国人搬到那里了。 |
