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Woodlands ：美国最具影响力的社区

      Woodlands 社区可以说是德克萨斯州最有影响力的大型规划社区。它不仅是美国历史最早、最大、功

能最齐全的规划社区之一，也是成功地将经济利益与环境保护成功结合、实现开发商、政府、居民、环境等

多赢局面的典范。

      正如其名所示，Woodlands 社区年坐落在德克萨斯州蒙哥马利郡繁茂的树林中。该社区位于休斯顿市

北部（距市中心40公里），占地约10,800公顷，包括七个“居住村”,一个大型商业中心，还有剧场、办公楼

、酒店、医院、学校（包括大学）和大量的绿地。该社区酝酿于1950年代，始建于1974年，经过30多年该社

区还在不断地成长。随着时间的推移，市场反应愈来愈强烈，1990年后该社区的住宅一直是大休斯顿地区最

受欢迎的房地产项目，售价也不断创造新高。Woodlands的成功地向世人展示了如何开发高质量的房产、如何

保持产品在市场上的竞争力，并为其它大型规划社区开发提供可以借鉴的模式。

      更让人钦佩的是，该社区的所有开发工作都是由Woodlands公司（TWC）完成的。这个公司属于该社区

开发商George P.Mitchell创立的 Mitch Energy&Development 公司的子公司。Woodlands公司是一家综合性

的房地产开发商，主要致力于住宅、商业、医疗保健以及度假物业的开发、控制与管理。其中，对大型社区

的开发则是重中之重。长期性的战略思维、专业的管理水平、高效的突发事件解决方案以及强烈的环保意识

为Woodlands公司确立了自身的使命。

提升土地预期开发价值

      Woodlands 公司的土地开发策略之一是先建设那些有利于周边地块迅速升值的社区公共设施，并在待

建的中心住宅区或商用物业周围预留地皮。随着附近商业圈的不断发展、壮大，预留地皮的价值也会水涨船

高。例如 Woodlands Town 便是该战略的成功典范之一，又如在1970年代预留于购物广场附近的Town Center

（现商业中心）地皮使公司收益颇丰。通过开发商场、酒店、写字楼及高密度住宅，Woodlands一步步实现公

司的战略目标。

      另一方面， Woodlands社区的开发是以从靠近州际高速路的外围区域向腹地的顺序开发的。当交通便

利的外围区域房地产市场几近饱和、人气与名声都已打响时，才转向 Woodlands 腹地开发。现在，公司在

Woodlands 腹地集中开发了会展中心、乡村俱乐部、4个高尔夫球场等众多物业。此外，还有3个购物中心及

一个区域性的综合购物广场。

      同众多的大型规划社区开发商的操作方法相似，在住宅开发方面， Woodlands 公司在总体规划、土地

平整、修建道路后，便将住宅用地分成小块转卖给住宅营建商，由其负责住宅的营建工作。与该公司合作的

开发商可分为两大类：一类面向大众市场；另一类面向老人、低收入者等部分特殊客户。前者通过开发商自

己的销售中心来出售楼盘，而后者则须通过 “Woodlands 个性化家园 ” 销售中心统一发售。

      Woodlands公司近年来一直密切关注研究市场的接受能力，避免因过度建设造成的损失。该公司历史上

曾有一个较为惨痛的教训——修建哥里根弥尔购物中心。该购物中心坐落在该社区开发的第一期中，深受对

市场建设速度估计过高之苦。当时该中心当时超标准设计，定位早熟，其经济效益及社会功效不尽人意，再

加上其可视性和可达性差，就更可谓雪上加霜。 现在这些问题在对中心的重新设计中得到了解决。但是最重

要的是，现在市场对该购物中心的需求更为充足了。尽管曾遇到过障碍，但该公司的房地产开发还是能基本

能遵循市场规律。Woodlands公司能从1972—1976年以及1983—1987年两次经济萧条中的重生也证明了这一点

      现在，随着由该社区在民众心目中的地位日益提高，越来越多的人们愿意以更高的花费为代价成为其

中的一分子。 Woodlands 地区写字楼的租赁价格甚至比休斯顿闹市区同等规格的写字楼租赁价格还要高。这

种情况也出现在住宅用地上。 Woodlands 区的住宅价位相当于休斯顿的最高水平。

资金筹措：借政府之力

      像 Woodlands 这样从规划、开发建成历时达几十年的大型规划社区，需要开发商累计筹集数以千万计

的开发资金。然而商业贷款并不是容易获取的——因为这往往被看作是高风险的项目，需跨越多个地产周期

的销售才能偿清。所以，Woodlands 的资金来源获得了大量的政府支持。

      在社区开发初期， Woodlands得到了美国联邦政府房屋与城市部的5000万美元政府贷款担保。这是有

史以来美国联邦政府给予新社区开发项目的最高政府贷款担保额。 Woodlands 之所以获得这项优惠，是因为

它是全美国第一个做环境影响评估的社区地产开发项目。

      另一方面，为了减少大型规划社区所需债务资金量，美国立法机构开辟了法律渠道，使市政债券为开

发大型规划社区的最大开销之一（如修建道路基础和公用设施）提供全部或部分的资金。用低利率市政基金

取代高利率开发建设贷款是 Woodlands 公司主要融资策略之一。因此，在争取政府融资方面， Woodlands

比休斯顿其它社区更为积极主动。对公共基金的使用是该公司财政计划重要的组成部分。 Woodlands 公司通

过建立政企合作伙伴关系来筹集公共基金，筹集款项将用于商业中心区养护、道路养护以及下水管道设施的

建设等市政项目。

      该公司一直积极与当地政府及社区建立和巩固良好的关系。这是因为良好的政府关系有助于减免税收

，为Woodlands地区引进更多的投资。Woodlands是休斯顿首个享受ISTEA条例第8章规定的税收优惠政策的社

区。该公司还开诚布公，乐于听取当地社区民众的意见，并鼓励他们参与问题的解决。

      另一方面，通过公司股份的公开发售， Woodlands 也筹到了不少资金。

      近年来，该公司不断地开拓并加强与资金伙伴的战略联盟，共同参与房地产的管理与租赁业务，积极

协助合作伙伴分散投资风险、并增强资金的流动性。例如，该公司合资创立并控股Mitchell抵押贷款公司，

同时还是Stewart房地产产权凭证公司的股东之一。现在该公司的服务战线更广阔，几乎涵盖了例如物业设计

、施工、维护、管理等所有服务性项目。

细分产品

      传统意义上，该社区住宅的主力市场包括在休斯顿市及周边区域的二次置业者，其中一半新房购买者

来自休斯顿以外的地方。现在Woodlands公司的目标是在市场上尽可能多地吸引潜在购房者，由此创造了各种

价格和档次的产品。

      Woodlands 社区中可支付住房的市场潜力很大，其中包括针对首次置业的年轻人和老人的产品。

Woodlands社区约有4000个出租公寓单元，其中平均出租率高达 95% 。近年来 Woodlands 公司加大力度向老

年人销售住房。该社区中有 660 间带护理服务的出租公寓，面向的客户群是 62 岁以上老人或有身体障碍的

人士。有趣的是， Woodlands 公司发现不少大家庭在 Woodlands 重新聚集在一起的趋势，例如住在该社区

内老人中，三分之二老人的成年子女也住在同一社区。当时这在以核心小家庭为主的美国社会是不多见的。

      由此该社区制定了面向更为广阔的细分市场，满足各细分市场对各种住房产品和服务的需求，以吸引

以各种年龄、各种收入和各种生活方式的人群的战略目标。

客户关系的终生维护

      根据多年运营的经验，Woodlands 强调吸引新居民和吸引新商业是同等重要的，努力将其打造为一个

适于生活、工作、娱乐和学习的高品质社区。Woodlands社区的广告词是：“居民和公司真正的家园”。1997

年， Hughes Tool 公司重新安置在 Woodlands ，增强了人们在 Woodlands 社区内设立公司的信心。实际上

，作为一个大型综合社区， Woodlands 现已拥有建成了的近 40 万平米办公面积， 44.5 万平米商业面积。

      该社区购房者中的85%是由房地产经纪带来的。因此，Woodlands公司大力地向房地产经纪人、需搬迁

安置的企业推销这个社区。另一方面，该公司非常明白维护终生客户关系的重要性，该社区近 25% 的新房销

售给了老客户，这一点证明该公司的这项工作取得了一定成效。

      该公司采用各种调查方法了解消费者的兴趣和关注点：请求预期居民在销售中心和信息中心填写调查

卡；新居民搬进住宅几个月后，再对他们进行调查；每两年在社区内时行一次随机调查。调查表示良好的生

态环境是他们选择在 Woodlands 社区居住的首要原因，同时高质量学区和安全感也是他们在这里继续居住重

要的原因。 自 Woodlands 开始营建的那一天起，社区信息中心便一直在运营， 30 余年来向源源不断的参

观者提供有关住房与社区其它方面的相关信息。

李墨

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