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服务式公寓 ——国际化城市的塑造力

　　 烟台服务式服务公寓尚未起步，而当地的酒店式公寓发展还不成熟。而 2006 年一份来自世界银行的《

中国城市投资环境评估报告》印证了烟台得未来发展潜力，同时伴随着烟台在渤海经济圈的经济地位的日益

突出和国际化商务活动往来的日渐频繁，商务形态的国际化必然要求商务配套物业提升和匹配，这无疑助推

了作为商务公寓由酒店式服务公寓过渡到服务式公寓的快速发展。同时，衡量一个城市国际化和发达程度重

要标志的高级服务业，比如，咨询、金融、科技、法务、物流、会展等行业在快速发展和提升，完善烟台高

级服务业结构的同时，必然会拉动国际资金、机构、人力资源、信息的交流和互动，使得服务式公寓开发前

景广阔，这也成为一个城市高级服务业发达和国际化程度的象征。

　　 目前，烟台市场服务式服务公寓仍处在萌芽状态，而已经使用及在售的酒店式公寓屈指可数，目前只有

文经大厦类似酒店式服务公寓；而例如东方巴黎、海鹰大厦、蔚蓝海岸等中档公寓功能参差不起；其他公寓

形态落后，配套不全，社区不完善。而最近，随着市场的不断成熟对公寓的配套要求逐步升级，目前服务式

公寓引起了国内外的广泛关注。这类服务式公寓都以高标准的精装修产品，高档次的管理模式推向市场。

　　 服务式公寓城市高级服务业发达的象征

　　 服务式公寓的概念在烟台还为兴起，目前烟台还没有真正意义上的服务式公寓，而市场上对这种物业形

态的理解部分还停留在单身酒店公寓或者商务公寓的基础上，这就非常容易混淆。事实上，无论是单身公寓

还是商务公寓区别于式服务公寓的最大之处便是服务，服务式公寓可以说是酒店式公寓的升级换代品，这不

仅仅是服务的内容，还有服务的管理公司和模式。因为从市场定位、管理模式、服务内容方面来说，服务式

公寓不仅是一个高档公寓的升级版和房地产产品的创新点，也是一个城市向国际化发展的必然需求和结果。

根据对发达国家同业情况的考察，服务式公寓是一个国家和地区发展到一定阶段后，将长期发展和存在的一

个物业类型。随着我国城市国际化进程的推进和金融、商务、房地产等相关领域开发程度的加深，服务式公

寓已经成为市场的新宠，在我国北京、上海、深圳这些高级服务产业相对发达的城市，市场供需旺盛，表现

上佳。自 1999 年以来，服务式公寓的租金一路上扬，投资回报在 8 ％ —10 ％之间，其较高的投资回报率

吸引了众人的目光。随着跨国公司进入和跨国并购快速发展，大手笔投资明显增多。截至 2005 年底，累计

已经有 20 家世界 500 强公司在烟台投资兴办，大量外籍经营管理者和专业人士进入烟台，优厚的津贴补助

和大量驻烟台外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供中、长期居住的场所，保证了服务式公寓有稳定的客源


　　 烟台服务式公寓经营模式加速升级换代

　　 上海、北京、深圳等服务式公寓市场，经过多年的积累演变，已经相当成熟；而烟台市场由于起步较晚

许多地方还未完善，可以说上海、北京、深圳、大连等地现在的服务式公寓市场即是烟台服务式公寓市场的

将来。虽然目前烟台市场上的服务式公寓在未交付阶段销售表现较好，但是一个被市场面公认的服务式公寓

的成长期大概需要两三年的时间，甚至能否最后成功，还要看以下六个方面： 一看位置 ：是否具备可持续

发展潜力，高档服务式公寓的出租率直接受物业所在区域板块的商务活动活跃程度的影响； 二看品质 ：建

筑设计、内部装修等是否符合客户个性化需求； 三看经营管理 ：项目是否聘请知名的专业公司进行经营管

理。服务式公寓项目是一个投资和自住兼顾的项目，此类公寓进入租务市场中，客户的去留很大程度上取决

于物业管理的质量，提供稳定的入住率、投资回报率和良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附

加值和直接收益率； 四看完整计划 ：每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有，一般国际知名公寓管理

公司会制定完整详实的租务计划； 五看推广 ：注重品牌效应，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；

六看区域市场整体经济的发展态势 。因此，开发商对于酒店式管理公司软优势的重视已从联姻省内知名酒

店管理公司、国际著名酒店管理公司直至国际知名的服务式酒店管理公司，引进的合作品牌经营更为专业化

国际化，服务也更细化，从而保证了服务式管理公寓项目的持续成长。目前阳光 100 在城市中心设计的顶级

精装公寓在定位、设计、经营、物管方面正在朝着类高端产品迈进。

    高档服务式公寓市场前景看好

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